A ház vásárlás menete – minden, amit tudnod érdemes

A ház vásárlás menete egy alapos megfontolást igénylő és jelentős kiadásokkal járó folyamat – legtöbbünk számára az egyik legkomolyabb jogügylet, amelybe valaha belevágunk. Hosszú évekre meg fogja határozni nemcsak mindennapjainkat, de anyagi lehetőségeinket is. Éppen ezért, a jogszabályok is kiemelt figyelmet fordítanak minden, ingatlannal kapcsolatos szabályozásra – ezek pedig rendszerint szigorúak, részletesek és összetettek. Számos törvény és rendelet vonatkozik a különböző ingatlanok adásvételére, több jogszabályban „szétszórva”.

Mostani bejegyzésünkben a ház vásárlás menetét vizsgáljuk meg kicsit részletesebben. Megnézzük, mi a fő különbség a lakás és a ház között adásvételi szempontból, majd jogi szemmel nézzük meg a ház vásárlás menetét – bemutatunk lehetséges buktatókat és számba vesszük a folyamat során elkészítendő okiratokat, felmerülő költségeket is.

Lakás vagy ház vásárlás menete – miben különbözik a kettő?

Alapvetően úgy érdemes megközelíteni a kérdést, hogy lakásvásárlás esetén más, jogi vagy természetes személyek tulajdonát képező ingatlanban vásárolsz lakást, ház vásárlása során pedig önálló rendelkezési jogot szerzel a teljes ingatlan felett.

Közös használatú részek

Lakás esetén – ami lehet panellakás ugyanúgy, mint régi bérházban vagy egy újépítésű lakóparkban lévő lakás – az épület és egyes részei valamilyen módon közös tulajdonban vannak. Ez történhet társasházi, lakásszövetkezeti vagy akár osztatlan közös tulajdon formájában is.

Az egyes jogintézmények eltérnek abból a szempontból, hogy a közösen használt részek a lakástulajdonosok közös vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak – a lényeg, hogy lesznek az ingatlannak közösen használt területei is. Ilyen lehet a folyosó, a kert, a lift, tetőtér, pince vagy a kocsibeálló. A fenntartás költségei is megoszlanak az egyes lakások tulajdonosai között és az egyes felújításokhoz, beruházásokhoz a lakások tulajdonosainak egyetértése lehet szükséges. Ugyanígy előfordulhat, hogy nem teljes a közművek szétválasztása – akár a mérőóra és az elszámolás is közös lehet a többi lakással.

Az elővásárlási jog

Egy panelház vagy egy régi típusú körfolyosós „bérház” például sokszor élvez társasházi besorolást. Ennek jogi jellegzetessége, hogy a tulajdonostársakat elővásárlási jog illetheti meg a másik tulajdonostárs által eladásra kínált lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség vonatkozásában. A gyakorlatban az is elképzelhető, hogy egy panelházban több száz lakás található, amelyeknek tulajdonosait megilleti az elővásárlási jog az épületben található valamennyi lakásra vagy más helyiségre. Ezért minden esetben be kell szerezni és gondosan el kell olvasni a társasház alapító okiratát.

Amíg a társasház esetében az elővásárlási jogot az alapító okirat írhatja elő , addig osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetén ez a törvény erejénél fogva fennáll. Ilyen esetben vételi ajánlatodat az eladó főszabály szerint köteles közölni valamennyi tulajdonossal, akik dönthetnek úgy, hogy az általad kínált feltételekkel, téged megelőzve vásárolják meg az ingatlant.

Mire kell számítani a ház vásárlás során?

Ház vásárlása esetén nincsen közös tulajdon, sem közösen használt területek, kivételes esetektől eltekintve az elővásárlási jogtól sem kell tartanod. Felmerülhet azonban annak ellenőrzése, hogy az ingatlannyilvántartási térképen szereplő adatok megfelelnek-e a tényleges természetbeni állapotnak – például a kerítés a jogi telekhatáron van-e. Ezt egy hivatásos földmérő fogja elvégezni, amely feladat díjával külön költségként (telek mérettől függően) érdemes számolnod a ház vásárlás menete során.

Ingatlan adásvétel kisokos

4.9

★★★★★ 4.9/5

606 értékelés alapján

A ház vásárlás menete jogi szempontból

Mint a bevezetőben már említettük, az ingatlanvásárlás jogi szempontból az egyik legbonyolultabb terület. Az adásvételi szerződésre vonatkozó speciális formai és tartalmi követelmények vagy az ingatlannyilvántartás rendszere már önmagában szigorú követelményeket teremt, amelyeket tovább bonyolíthatnak az olyan körülmények, mint a részletekben történő fizetés vagy a banki kölcsön igénylése vagy ha kiskorú személy is szerepel az ügyletben, akkor a gyámhatóság hozzájárulása.

Milyen buktatók lehetségesek a ház vásárlás menete során?

A jó hír az, hogy buktatók léteznek ugyan, de „rejtett aknák” nem, amelyet kellő körültekintéssel ne lehetne elkerülni. Természetesen egy hitelszerződésnek is lehetnek „apróbetűs” részei és felbukkanhatnak csalók is az ingatlanpiacon, azonban kellő óvatossággal eljárva és szakszerű segítséget igénybe véve jó eséllyel nem érnek meglepetések.

Mindig ellenőrizd a tulajdoni lapot!

Az első és legfontosabb lépés a tulajdoni lap ellenőrzése. Ebből megismerhető az ingatlanra vonatkozó minden lényeges adat, annak tulajdonosaira vagy tehermentességére vonatkozóan. A tulajdoni lap ellenőrzésével kizárhatjuk az olyan lehetőségeket, hogy az ingatlan jelzáloggal legyen terhelt, végrehajtási jog legyen rajta, valakit holtig tartó haszonélvezet illessen meg rajta, esetleg a magát tulajdonosként bemutató személy legfeljebb résztulajdonos legyen.

Egy tapasztalt ingatlanjogász számára ez a napi rutin része, biztos lehetsz benne, ha nem stimmelne valami az ingatlan besorolásával, akár tulajdonosaival, egyből észre fogja venni ezeket a veszélyeket.

Foglaló vagy előleg? Fontos különbség, amire mindig figyelj oda!

Ha egy ingatlan elnyerte a tetszésünket, jó eséllyel nem mi vagyunk az egyetlenek, akik ebben a cipőben járunk. Éppen ezért alakult ki a foglaló és előleg jogintézménye: mind a kettővel vételi szándékunk komolyságát jelezhetjük az eladó felé, azonban jelentős különbséggel a kettő között.

A vételár előleg lényegében pontosan olyan, mint amilyennek elképzelheted: kifizetsz előre egy meghatározott százalékot, ami később beszámít a vételárba. Azonban ha visszalépnél, mert kedvezőtlen hitelbírálatban részesültél vagy találtál egy kedvezőbb árfekvésű ingatlant, minden további nélkül elállhatsz a vásárlástól. Ugyanígy, az eladó is bármikor meggondolhatja magát, ha befutna egy kedvezőbb ajánlat.

Ennél valamivel nagyobb garanciát biztosít a foglaló: ekkor is van lehetőség visszalépni, azonban aki ezt megteszi, annak anyagi következményekkel kell számolnia : a vevő nem kapja vissza, az eladó pedig kétszeresen köteles visszafizetni a foglalót. Nem mindegy tehát, hogy az „előleget” milyen formában adod át: az valóban előleg vagy esetleg foglalónak minősül. Egy kis figyelmetlenségnek is súlyos anyagi következményei lehetnek: a vételár 10–15%- ésában megállapított foglaló teljesen jogszerű, a mai ingatlanárak mellett ez pedig minden esetben komoly összeget jelent.

Mint minden pénzátadás, a foglaló vagy előleg esetében is célszerű az írásbeli forma – a minta elkészítésében szintén érdemes ügyvéd segítségét kérned, aki segíthet elkerülni az olyan buktatókat, mint hogy egy esetleges negatív hitelbírálat esetén még az átadott foglaló összegét is elbukd.

Adásvételi szerződés

Az adásvételi szerződést az ingatlan adásvétel folyamatának jogi szempontból ez a leglényegesebb része. Neked talán szokatlannak tűnik a rengeteg adminisztráció, az a precizitás és alaposság, amellyel egy ilyen okiratot el kell készíteni. Ha hitelt veszel fel, akkor a pénzintézetnek is lehetnek követelményei ennek tartalmával kapcsolatban – nem véletlenül teszik kötelezővé a jogszabályok a szakértő jogi közreműködést a szerződés elkészítésében. Az ügyvéd számára azonban ez rutinfeladat, egy tapasztalt jogász lehet, hogy már több száz ilyet készített praxisa során, így nincs mitől tartanod ezzel kapcsolatban sem, ha megbízható ügyvédet választasz.

Birtokbavételi jegyzőkönyv

Miután egymás kezébe csaptatok az eladóval és formálisan is aláírtátok a szerződést, még mindig hátravan egy lényeges lépés: a birtokbaadás folyamata és az ehhez kapcsolódó jegyzőkönyv elkészítése.

A birtokbaadás-birtokbavétel során az eladó átadja neked az ingatlan kulcsait, körbejárjátok a lakást, ellenőrzitek, hogy az eladó a szerződésnek megfelelően kiürítette azt vagy hátrahagyta-e megállapodásba foglalt berendezési tárgyakat. Átadja részedre az úgynevezett „nullás igazolásokat”, amely tanúsítják, hogy valamennyi, még őt terhelő közüzemi számlát megfizetett. Ezeken túl a birtokbavételi jegyzőkönyvben rögzítitek a mérőórák állását azok gyári számával együtt.

Amit mindig érdemes betartanod: ha a vételárat részletekben fizeted meg, az utolsó részlet átadása lehetőleg essen egybe a birtokbavétel időpontjával! Azaz soha ne utald el előre, előbb győződj meg arról, hogy biztosan birtokba is tudod majd venni az ingatlan.

Milyen költségekkel kell számolni ingatlan vásárlás menete során?

Az ügyvédi díj mellett is lesznek olyan kiadások, amelyek az ingatlan vételárán túl merülnek fel. Ilyen lehet a költözés vagy a felújítás költsége is, most azonban nézzük meg röviden a jogszabályok alapján téged terhelő egyszeri díjakat.

A vagyonszerzési illetéket a vásárlást követően kell megfizetned a NAV részére, aki erről levélben tájékoztat majd téged, Ennek mértéke jellemzően a teljes vételár 4%a, azonban sok kedvezmény és mentesség is létezik, amellyel kapcsolatban bátran kérd ügyvéded tanácsát.
A földhivatali igazgatási szolgáltatási díj az ingatlan nyilvántartásának eljárási díja – ezt jellemzően az eljáró ügyvéd intézi, az összeget legtöbbször neki kell kifizetned, amely jelenleg ingatlanonként, normál eljárásrendben 6.600 forint.
A tulajdoni lap lekérésének díja. Ügyfélkapun keresztül évente két alkalommal ingyenesen, ezt követően tulajdoni laponként 1.000 forintért teheted meg, míg az e-hiteles tulajdoni lap díja 3.600, a papír alapú tulajdoni lapé pedig 6.250 forint.
Számolnod kell az előleg vagy foglaló tranzakciós költségeivel és a vételár átutalásának a díjával is, ezeket az adott pénzintézet által meghatározott mértékben kell majd megfizetned.
Hiteligénylés esetén kiadás lehet az értékbecslés díja vagy a közjegyzői díj – előbbit a bank, utóbbit törvény állapítja meg, ezzel kapcsolatban nem nagyon van mód megegyezésre.
Szolgáltatótól függően díja lehet a közművek átírásának vagy az elszámolási módok megváltoztatásának is.

Miért érdemes ingatlan jogi szakembert alkalmazni?

Egy ingatlan vásárlás tehát szigorúan szabályozott, kötött formaiságokkal jellemzett folyamat. Elképzelhető, hogy ezt az egyik oldalról tehernek érzed, azonban ne felejtsd el, hogy máshonnan nézve ez komoly garanciákat, biztosítékokat jelent az ingatlanpiac kiszámíthatósága és megbízhatósága szempontjából. Ha ezekre a „játékszabályokra” mindvégig odafigyelsz, betartod őket és kellő körültekintéssel jársz el, azzal csak a saját dolgodat teszed könnyebbé és elkerülhetsz lehetséges buktatókat – amelyeknek akár milliós nagyságrendű következményei is lehetnének.

Ügyvéd vagy közjegyző – melyik miben lesz a segítségedre?

A jogszabályok annyit írnak elő kötelező jelleggel, hogy az ingatlan-nyilvántartásba jogok bejegyzése vagy tények feljegyzése csak teljes bizonyító erejű magánokirat vagy közokirat alapján lehetséges. Az ügyvéd magánokiratot, a közjegyző közokiratot készít: ezen túl azonban hatalmas különbség van a kettő eljárás között. Lehet, hogy az ügyvédi díjak valamivel magasabbak, mint a közjegyzői díjszabás, azonban ne felejtsük, hogy az ingatlan vásárlás során nem csak a szerződés jelentheti az egyetlen buktatót.

Az ügyvéd a ház vásárlás menete során végig segítségedre lesz. Eljár a földhivatali ügyintézésben, bejelenti az új tulajdonost, felhívja a figyelmedet a lehetséges kedvezményekre, mentességekre. Lekéri a tulajdoni lapot és ellenőrzi a felek személyazonosságát az úgynevezett Jogügyletek Biztonságát Erősítő Adatszolgáltatási Keretrendszerben (JÜB) – így pontosan tudhatod, kivel és mire fogsz szerződést kötni.

Miért válaszd a BP Legalt?

A BP Legal munkatársai számos ingatlan adásvételben működtek már közre az évek során, rengeteg tapasztalattal és elégedett ügyféllel a hátuk mögött. Ha te is szeretnél biztosra menni és elkerülni a nem várt meglepetéseket, keress minket, vedd fel velünk a kapcsolatot, hogy az ingatlan adásvétel menete az elsőtől az utolsó lépésig teljesen zökkenőmentes legyen!

A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.

Mi történik a kapcsolatfelvétel után?

1

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

2

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

3

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.

Ezeket olvastad már?

Ezek az elbirtoklás feltételei és tudnivalói

BP Legal 2023.10.04.

Ingatlan végrehajtás – mikor kerülhet rá sor?

BP Legal 2023.07.07.

Minden jog fenntartva