fbpx

Adásvételi kisokos: a vételi szándéknyilatkozat minta

Miről fogsz olvasni?

A vételi szándéknyilatkozat egy különleges (jog)intézmény: bevett gyakorlatnak számít ingatlanok adásvétele során, mégsem találunk rá konkrét jogi szabályokat, meghatározásokat törvényeink között. Sok esetben praktikus megoldás, ha gyorsan és egyszerűen szeretnéd jelezni vételi szándékodat a kiválasztott ingatlan kapcsán – ugyanakkor számos rejtett buktatót is tartalmazhat, ha nem kellő körültekintéssel jársz el.

Mostani cikkünkben először a vételi szándéknyilatkozat fogalmát mutatjuk be, számba vesszük a rá vonatkozó jogi rendelkezéseket, kitérve előnyeire és veszélyeire egyaránt. Majd megnézzük, mikre kell figyelned, hogy elkerüld a lehetséges buktatókat és kitérünk egy friss, de annál fontosabb jogszabályváltozásra is.

Mit kell tudni a vételi szándéknyilatkozatról?

Először is fontos megemlíteni, hogy a „vételi szándéknyilatkozat” kifejezéssel, hiába is tűnik első hallásra egy igazi jogi szakszónak, ebben a formában egyetlen egy, jelenleg hatályos jogszabályban sem találkozhatsz. Ellentétben például az adásvételi szerződéssel, a foglalóval vagy a kötbérrel, amelynek a pontos meghatározása a rá vonatkozó részletes szabályokkal együtt mind megtalálhatóak a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.), addig a vételi szándéknyilatkozat „ingoványosabb talaj”. Ezt az intézményt sokkal inkább az ingatlanos szakma hívta életre és alakította ki a gyakorlatban, mintsem a törvényhozó jogászok vagy gyakorló jogi szakemberek.

Ez viszont nem jelenti azt, hogy jogi szempontból figyelmen kívül lehetne hagyni ezt a dokumentumot és azt sem, hogy semmilyen kötelező szabályozás ne vonatkozna rá. Nézzük is, mit mondanak ezzel kapcsolatban a jogszabályok!

Milyen jogszabályok vonatkoznak a vételi szándéknyilakozatra?

Az adásvételre vonatkozó legfontosabb szabályokat a Ptk. tartalmazza. A jogszabály úgy rendelkezik, hogy ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Bár a Ptk. kifejezetten nem írja elő, azonban az általános jogelvekből és a gyakorlatból egyaránt az következik, hogy az ingatlan vételére irányuló szándéknyilatkozattal kapcsolatban is elvárás az írásbeli forma. 

Továbbá gyakori jelenség, hogy a vételi szándéknyilatkozatban a felek foglaló megfizetéséről is rendelkeznek. A foglalóval kapcsolatban pedig kimondja a Ptk., hogy a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.

Így ez szintén érv amellett, hogy a vételi szándéknyilatkozatot kötelező írásba foglalni, de a gyakorlatban talán ez szokta a legkevesebb gondot jelenteni. Nem úgy, mint a foglaló, amelynek értintésével rögtön el is érkeztünk a vételi szándéknyilatkozat egyik lehetséges buktatójához.

Mire kell figyelni, ha a vételi szándéknyilatkozat minta foglaló átadásáról is rendelkezik?  

Először is azt kell látnod, hogy milyen jelentős különbség van a foglaló és a vételár-előleg között. Az vételár-előleg intézménye régóta ismert, jól bevált módszer a kereskedelemben, így a Ptk. nem is igazán foglalkozik ennek részletes szabályaival. Ha előleget adsz és később meggondolod magad, még minden további nélkül elállhatsz a szerződéstől és az összeg visszajár neked (bizonyos kártérítési kérdések természetesen felmerülhetnek, de ennek részleteibe most nem megyünk bele). 

Viszont ha ugyanezt az összeget foglalóként adod át, akkor később elállhatsz ugyan a szerződéstől, de ez az összeg az eladónál fog maradni, neked semmilyen jogalapod nem lesz ennek visszakövetelésére. Tekintettel arra, hogy a bírói gyakorlat megfelelőnek tekinti, ha a foglalót a vételár 10 – 20 százalékában határozzák meg, ingatlan esetében bizony elég magas összegeket jelenthet. 

Ezt a helyzetet tovább bonyolítja, ha a foglalót a vételi szándéknyilatkozat mintában kötötted ki.

A vételi szándéknyilatkozattal lényegében vételi ajánlatot teszel, amivel kapcsolatban ajánlati kötöttséged keletkezik!

Ennek szabályait szintén a Ptk. tartalmazza, melyek alapján, aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. 

Mi minősül vételi ajánlatnak?

Egyszerűnek hangzik – és sok esetben működő megoldás is – hogy megnézed az ingatlant, megtetszik, nyilatkozol arról, hogy meg kívánod vásárolni (valamint magáról a vételárról is) és ennek megerősítése képpen akár rögtön át is adsz egy pénzösszeget. Ha az eladó ezt a vételi ajánlatot elfogadja, akkor köztetek ingatlan adásvételi szerződés jön létre, amit a nyilatkozatodban meghatározott feltételek és határidő szerint meg kell kötnetek egymással.

Ezek a feltételek pedig – kölcsönös egyetértés hiányában – innentől érdemben már nem változhatnak. Ez egy nagyon gyors, egyszerű és kényelmes módja is lehet az ingatlanvásárlásnak, ha minden a tervek szerint halad. Viszont ha nem jártál el kellő körültekintéssel és nem győződtél meg kétséget kizáróan az ingatlan minden lényeges tulajdonságával kapcsolatban, akkor innentől kezdve kellemetlen meglepetések is érhetnek.

Ha aláírsz egy ilyen szándéknyilatkozatot, akkor valójában több történik annál, minthogy nyilatkozol arról, hogy tetszik neked ez az ingatlan és szívesen meg is vásárolnád.

Ennek aláírásával vételi ajánlatot teszel, kötelezettséget is vállalsz, hogy az ingatlant meg is fogod vásárolni.

Ha később kiderül, hogy az ingatlan banki jelzáloggal, haszonélvezeti joggal vagy más olyan kötelezettséggel terhelt, ami téged később hátrányosan érinthet, már nem tudsz visszalépni: kötelezettséget vállaltál, aláírtad a nyilatkozatot – innentől kezdve jellemzően semmilyen jogalapod nem lesz arra, hogy elállj a szerződéstől. 

Hogyan tudod elkerülni az esetleges buktatókat?

Természetesen sok ingatlan adásvétel esetén lehet találkozni ezzel a minta dokumentummal és ezeknek az eseteknek a legnagyobb részében semmi probléma nem szokott történni. A vételi szándéknyilatkozat nem „ördögtől való” találmány, ha kellő körültekintéssel jársz el, gördülékenyebbé teheti a vásárlási folyamatot. De ahogy tartja a mondás – az ördög nem alszik.

Ha találsz egy neked tetsző ingatlant, adott esetben jó fekvéssel és jó áron, akkor okkal feltételezed, hogy nem csak te szeretnéd azt megvásárolni, hanem nagy versenyre számíthatsz annak tulajdonjogáért. Ilyen helyzetben sokszor a leggyorsabb vevő által adott ajánlat nyer, ami könnyen vezethet átgondolatlan döntéshez – ingatlan esetén pedig ennek komoly összegek lehetnek a következményei.

Viszont körültekintően eljárva ezek a problémák megelőzhetők. Fontos, hogy mindig kérd ügyvéd segítségét! Ha a nyilatkozat megtétele után teszed ezt meg, már lényegesen nehezebb helyzetbe kerültél. Azonban – mint erre lentebb részletesen kitérünk – egy jogszabályváltozás ebben az esetben is segítséget nyújthat, de utólag valamit helyrehozni mindig nehezebb, mint előre elkerülni – főleg, ha már pénzösszeg átadására is sor kerül.

A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.

hello@bplegal.hu

hello@bplegal.hu

Mi szerepeljen a vételi szándéknyilatkozat mintában?

Mindig győződj meg róla, hogy az ingatlan tehermentes-e! Ezért minden esetben ellenőrizd a tulajdoni lapot, de ettől függetlenül is kérd az eladó nyilatkozatát az esetleges terhekre, széljegyekre vonatkozóan. A nyilatkozat tartalmazza továbbá az ajánlati kötöttség határidejét, az eladó nyilatkozattételének módját, határidejét, ha pedig valamennyi összeg átadására is sor került, ezt is forintra pontosan rögzítsd az ajánlatban! Szerepeljen benne ezen kívül is minden lényeges körülmény, mint például a fizetési határidők és a fizetési ütemezése, a birtokbaadás időpontja. Hogy biztosan minden kritériumnak eleget tegyen a vételi szándéknyilatkozat minta, jobb, ha ügyvéd segítségét kéred a dokumentum kialakításában!

Amit tudnod kell a Lakástörvény 2021-es módosításával kapcsolatban kapcsolatban

2021. január elején lépett hatályba a Lakástörvény (a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény) módosítása. Ennek különösen egyetlen egy szakasza fontos a mostani számukra. A Lakástörvény 64/A. §-a kiegészült egy olyan ponttal, mely szerint az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítésével – ide nem értve az okiratok megszerkesztését és azok ellenjegyzését – összefüggő feladatokat látja el.

Ennek a módosításnak a rövid lényege tehát, hogy:

Az ingatlanközvetítő közreműködhet ugyan a vételi szándéknyilatkozat elkészítésében, de azt minden esetben ügyvédnek kell „jóváhagynia.

Ez egy nagyon logikus és fontos módosítás volt, gondolj csak egy gyakorlati példára. Megtetszik neked egy ingatlan, hajlandó is vagy érte átadni egy jelentősebb összeget foglalóként, mert biztos vagy benne, hogy nincs olyan, ami megváltoztatná a döntésedet. Az ingatlanközvetítő átveszi megőrzésre az összeget (ez már önmagában is vethet fel jogszerűségi kérdéseket), elkészíti a szándéknyilatkozatot, belefoglalja az átvett foglaló összegét is, és elindul az adásvételi folyamat. 

Csakhogy a Ptk. rendelkezései alapján akkor lehet az átadott összeget foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetés a szerződésből (jelen esetben kvázi előszerződésből) egyértelműen kitűnik. Hiába jár el az ingatlanközvetítő a legjobb szándéka szerint, nem várható el tőle a jogszabályok olyan szintű ismerete, mint egy gyakorló ügyvédtől. Ha pedig nem állapítható meg egyértelműen, hogy az összeget foglalóként adtad át, előállhat olyan helyzet, hogy az eladó minden további következmény nélkül eladhatja később az ingatlant egy másik személy részére.

Összegzés

Mint láthatod, a vételi szándéknyilatkozat lényegében egy hasznos és praktikus megoldás, ám vannak buktatói. Egy ingatlan vásárlása nem hasonlítható a hétvégi nagybevásárláshoz, de még egy értékesebb mobiltelefon vagy számítógép megvételéhez sem. Éppen ezért nagyon fontos, hogy biztosra menj a jogszabályok útvesztőiben, hiszen egy kisebb pontatlanságnak is súlyos anyagi következményei lehetnek – ezért nemcsak ingatlan adásvételi szerződések, de minden, ingatlannal kapcsolatos jognyilatkozat esetén jól jársz, ha azt jogi képviselő által teszed! 

A BP Legalnál kollégáink nemcsak a vételi szándéknyilatkozat mintát készítik el neked, de segítségedre lesznek az adásvételi szerződés elkészítésében, ellenjegyzésében, a földhivatali ügyintézésben és felhívják a figyelmedet minden olyan körülményre, amelyre figyelemmel kell lenned. Ha te is ingatlan megvásárlását tervezted, vagy neked is hasonló segítségre, esetleg tanácsadásra lenne szükséged, keress minket bátran és kérd egyedi árajánlatunkat!

A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.

A kitöltés kötelezettségmentes.

Mi történik a kapcsolatfelvétel után?

1

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

2

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

3

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.

Copyright © 2021 – BP Legal

Minden jog fenntartva