fbpx

Mit kell tudni az ingatlan adásvételi szerződésről?

Lakás vásárlás előtt állsz? Akkor ez a cikk neked szól! A legtöbben csak a vételi árra fókuszálnak, azt gondolják, ha abban megegyezésre jutottak, akkor minden rendben van és mehet a maga útján a folyamat. Pedig ez koránt sem így van, nagyon fontos ugyanis egy hiteles adásvételi szerződésben minden a vásárlással kapcsolatos részletet rögzíteni az előírt forma szerint, hogy zökkenőmentes legyen a folyamat.. 

Mit tartalmazzon az adásvételi szerződés?

Mielőtt nekifogunk a szerződés megírásának, vagy átnézésének tisztában kell lennünk azzal, hogy milyen tartalmi elemek szükségesek a dokumentumhoz. Könnyen elcsúszhat a folyamat, ha nem a szabályoknak megfelelő módon írják a felek alá az adásvételi szerződést. 


1. Személyes adatok

Mint minden szerződésben, itt is szerepeltetni kell a szerződő felek, mind a vevő, mind az eladó személyes adatait, azaz a teljes nevüket, anyjuk nevét, lakcímüket, születési helyüket és idejüket, személyazonosító számukat, és az adóazonosító jelüket. Amennyiben valamelyik szerződő fél nem természetes személy, úgy ennek megfelelően változnak a kért adatok. Például egy cég esetében feltüntetendő alap adatok a következőkre módosulnak: a cég neve, statisztikai azonosítója, cégbírósági bejegyzésének száma, illetve a székhelye


2.Az adás-vétel feltételei

A szerződésnek mindenképpen tartalmaznia kell a vételárat, és annak fizetési módját és határidejét. A birtokba adás kizárólag a teljes vételár kifizetése után történhet meg, ugyanis, ha bármilyen módon meghiúsulna a vásárlás, komoly problémaként léphet elő a vásárló által okozott esetleges változtatás az ingatlan állapotában. Mindemelett a birtokba adás pontos menetét is rögzíteni kell, majd ügyvéd segítségével véglegesíteni a felek jelenlétében. Az átadás után pedig az eladó jóváhagyásával az ügyvéd törölteti a neve alól az ingatlant és kérelmezi a földhivatalnál a bejegyzést az új tulajdonos nevére. 

3. Az ingatlan adatai

Természetesen nem hagyhatók ki a szerződésből az ingatlan főbb adatai sem, így kötelező megadni a ház/lakás címét, és helyrajzi számát. Amennyiben újonnan épülő házról van szó, úgy részletezni kell a dokumentumban a kivitelezés teljes menetét, az Ingatlanügyi Hatóság általi bejegyzés feltételeit, és a kész ingatlan átadásának idejét, illetve minden idetartozó további feltételt, mint például a csúszás esetére vonatkozó kötbér összegét. Amennyiben termőföld tartozik az ingatlanhoz úgy annak hasznosítási szándékát is jelezni kell az arra hivatott mellékletben. Emellett, ha több tulajdonossal rendelkezik az ingatlan, fontos feltüntetni a tulajdoni hányad arányait is. 

4. Hitelezés részletei

Amennyiben hitelből kerül megvásárlásra az ingatlan, különösképpen figyelni kell a szerződés részleteire, és azok pontos megfogalmazására. A bankok pontos feltételekkel állnak elő egy lakáshitel esetében, így mindenképpen érdemes tájékozódni mielőtt nekifutunk a vásárlásnak, illetve a hitel ügyintézésnek. A hitelkérelem sikeressége nagyban múlhat a tájékozottságunkon, hiszen, ha valami nincs pontosan megfogalmazva, akkor a hitelintézet könnyen megtagadhatja a hitelkérelmet. 

Milyen formai elemekkel kell rendelkeznie az adásvételi szerződésnek? 

Az adásvételi szerződés megkötése igen szigorú formai megkötésekkel jár, így érdemes ügyvéd segítségét kérni és nem az internet adta sablonokat használni. Egyébként is szükséged lesz egy ügyvédre, hiszen ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzés nélkül nem nyújtható be az az ingatlan-nyilvántartáshoz. A szerződés aláírása után az ügyvéd által ellenjegyezve kerülhet benyújtásra, ellenkező esetben el fogja a földhivatal utasítani a kérelmet. Emellett fontos, hogy számozni kell a szerződés lapjait, és minden lapnak tartalmaznia kell egy-egy aláírást a felektől. A legvégén pedig kötelező a keltezés idejét és helyét is feltüntetni. 

Mi a különbség a foglaló és a kötbér között?

Mindkettő szerves része lehet az adásvételi eljárásnak, viszont merőben mást jelentenek, és más szabályok szerint történik a fizetésük. A foglaló a teljes vételár egy szelete, mely biztosítékként szolgál a feleknek, amennyiben valamilyen módon meghiúsulna az adásvétel. A foglaló fizetését mindenképpen szerződésbe kell foglalni a vételár feltüntetése mellett, hiszen ahogy említettük, ennek részét képezi, és az ingatlan kifizetésekor levonásra kerül a teljes árból. Ha az adásvétel a vevő miatt hiúsul meg, akkor ezt az összeget nem kell visszatérítenie az eladónak a vevő részére annak ellenére, hogy a vásárlásból nem lesz semmi. Amennyiben a folyamat az eladó miatt szakad meg, úgy a foglaló kétszeresét kell a vevő részére visszafizetnie az eladónak. Abban az esetben, ha közös megegyezéssel állnak el az adásvételtől, akkor a foglaló teljes összege kerül visszafizetésre a vevő részére. Ezzel szemben a kötbér teljesen elkülönül a vételártól, indokolt esetben teljesen külön kerül megfizetésre, és mindkét félre vonatkozik. Abban az esetben kerül elő a kötbér fogalma, ha bármelyik fél hibájából eltérnek a szerződésben foglaltaktól, ennek megfelelően értelemszerűen a hibás fél fizet. Ilyen eset lehet például a késedelmes átadás, vagy részletfizetéssel való elcsúszás. A kötbér összegét már az elején érdemes tisztázni és szintén belefoglalni egy adásvételi előszerződésbe

Tulajdonjog fenntartása és függőben tartás 

Halasztott fizetés esetén kérhetik a felek a széljegy bejegyzésének függőben tartását. A széljegy egy jelölés a tulajdoni lapon, mely jelzi, hogy a tulajdoni lappal kapcsolatban beadvány érkezett a földhivatalhoz, azaz például elindítani kívánják a felek az ingatlan átírási procedúrát. A kérelem függőben tartása maximum hat hónapig lehetséges, ez idő alatt biztosan nem kerülhet az új tulajdonos bejegyzésre, illetve biztosítva van a vevő is, hogy nem kerül eladásra másnak az ingatlan – erre az időre gyakorlatilag felfüggesztésre kerül az adásvétel. 

Ha a vevő 6 hónap alatt mégsem tud valamilyen okból kifolyólag fizetni, úgy a kérelem a széljegyzettel együtt törlésre kerül, és tulajdonos újra eladhatja az ingatlant másnak. Amennyiben a felek hat hónapnál hosszabb fizetési határidőben állapodnak meg, úgy a tulajdonjog fenntartása jelentheti a megoldást számukra. Ebben az esetben a vevő jogosult az ingatlan használati jogát bejegyeztetni és igénybe venni azt, azonban a tulajdonjog az eladónál marad mindaddig, míg nem kerül a teljes vételár kifizetésre. 

A fizetés tényét mindkét esetben igazolnia kell a vevőnek annak érdekében, hogy az eladó ne léphessen vissza az adásvételtől. Természetesen a leírtakat mind előre rögzíteni kell az adásvételi szerződésben az ügyvéd jelenlétében. Bevett gyakorlat azonban az is, hogy halasztott fizetés esetén a szerződéskor egy nyilatkozatban aláírja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az eladó, melyet az ügyvéd letétbe helyez, és csak a teljes összeg kifizetéskor nyújtja be a földhivatalhoz, abban az esetben, ha valamelyik fél igazolta a fizetés tényét.  

A szerződés ügyvédi költségei 

Ügyvédi ellenjegyzés nélkül nincs ingatlan nyilvántartási bejegyzés. Ebből kiindulva elegendő lenne, ha csak az ellenjegyzést végezné el az ügyvéd, azonban ebben az esetben nem tud felelősséget vállalni a szerződés tartalmáért. Az ügyvéd feladata mindkét felet képviselni és a lehető legkisebb kockázattal eljárni mindkettőjük felé, erre pedig akkor van lehetősége, ha megvizsgálta mind az ingatlan jogi állapotát, mind a tulajdonviszonyokat. Az ügyvéd mindkét felet köteles tájékoztatni az adásvétel pontos menetéről és az ehhez kapcsolódó költségekről, és kockázatokról. Az ügyvéd felelőssége az ingatlan nyilvántartási kérelem időben való benyújtása és annak helyessége. Az ügyvédi költség a munkadíj lesz, ami általában az ingatlan vételárának 0,5–1,5 százaléka adja. Amennyiben az ügyvéd hibázik a folyamat alatt, úgy kártérítés terhe alá vonható
A fent leírtakból jól látszik, hogy az ingatlan adásvételt nem szabad a véletlenre bízni! Annak érdekében, hogy minden rendben menjen, és mindkét fél érdeke megfelelő módon legyen képviselve okos döntés ügyvédhez fordulni, és nem csak a „papírozás” idejében felkeresni egy szakembert. A BP Legal professzionális szakértelemmel vezet végig a folyamaton és nem kell törnöd a fejed a részleteken, bármilyen kérdésed van az adásvétel lebonyolítása során, szakembereink a rendelkezésedre állnak.

Felkeltettük az érdeklődésed?

Jelen bejegyzésünk csak tájékoztató jellegű, nem minősül üzleti vagy ügyvédi tanácsadásnak. 

Mi történik miután elküldted az űrlapot?

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.

További bejegyzéseink

Ingatlan adásvétel ügyvéd

Ingatlan adásvétel ügyvéd segítségével

Egy ingatlan megvásárlása első ránézésre talán egyszerűnek tűnik. A vevő fizet, az eladó örül, a tulajdoni lapon bejegyzik a változást. Mindez a gyakorlatban persze egészen másképp néz ki. Számtalan tényező bonyolíthatja a helyzetet, és a jogszabályok is rengeteg kötelességet írnak elő. Egyebek mellett azt is, hogy az adásvételben ügyvéd is közreműködjön.

Tovább olvasok »
Ingatlan adásvételi előszerződés

Útmutató az ingatlan adásvételi előszerződés alkalmazásához

Amikor a végleges adásvételi megállapodás aláírásához valamilyen feltétel teljesülésére még várni kell, akkor számít bevett gyakorlatnak az ingatlan adásvételi előszerződés megkötése. A szerződő felek egyfajta szándéknyilatkozatának felel meg tehát, ami egyben kötelezettségvállalással ér fel a kontraktus későbbi létrejöttére.

Tovább olvasok »
Share on facebook
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email