fbpx

Az ingatlanvásárlás utolsó lépése: amit a birtokbaadási jegyzőkönyvről tudnod kell

Miről fogsz olvasni?

Egy ingatlan vásárlása jelentős esemény mindenki életében: nem csak azért, mert ez lesz az a hely, ahova minden nap hazatérsz, ezentúl talán ez jár a legnagyobb anyagi kiadással is. Önmagában igényeidnek és pénztárcádnak egyszerre megfelelő lakást találni sem feltétlen egyszerű, azonban ha ez sikerült, még mindig rengeteg lehetséges buktatóval nézhetsz szembe.

Az ingatlan adásvételhez sokfajta formai követelmény és járulékos ügyintézés is kapcsolódik, amelyek során a legkisebb pontatlanság is kellemetlen meglepetéseket okozhat. Cikkünkben az ingatlan adásvétel záró akkordját, a birtokbaadást és az ahhoz szükséges birtokbaadási jegyzőkönyvet mutatjuk be neked, kitérve azok a szempontokra, amelyekre egy ilyen átadás-átvétel során figyelemmel kell lenned.

Miért fontos a birtokbaadás egy ingatlan adásvétele során?

Ha megtetszik az ingatlan és meg is szeretnéd vásárolni, először vételi ajánlatot teszel, majd általában a vételár egy bizonyos százalékát megfizeted előleg vagy foglaló formájában. Ezt követi a szerződéskötés, amelyre a jogszabályok szigorú formai feltételeket állapítanak meg – éppen ezért szükséges elkészítésében ügyvéd közreműködése, aki a szerződés ellenjegyzésével vállalja a felelősséget az általa képviselt szakértelemért. A folyamat még ezzel sem ér véget, különböző adminisztratív ügyintézéseket követően érkezel el az adásvétele utolsó lépéséhez, az ingatlan birtokba vételéhez.

Milyen jogi kritériumok vonatkoznak a birtokbaadásra?

A Polgári Törvénykönyv úgy rendelkezik, hogy adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. Tekintettel arra, hogy ingatlan esetén a dolog fizikai átvétele – mint például egy számítástechnikai eszköz esetén – lehetetlen, ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. 

Hol van előzetesen rögzítve a birtokbaadás menete, ideje, feltételei?

Már az adásvételi szerződésben érdemes külön pontban rendelkezni a birtokbaadás menetéről.

Javasolt pontosan meghatározni ennek végső határidejét azzal a kitétellel, hogy ennél korábbi időpontban is megegyezhetnek a felek. Hogy a birtokbaadás ténylegesen meg is történjen eddig az időpontig, célszerű a szerződésben kötbért kikötni arra az esetre, ha az eladónak felróható ok miatt erre nem kerülne sor. A birtokbaadás időpontját a teljes vételár kifizetését követően bizonyos határidőben szokták meghatározni, hiszen eddigre teljesítették a felek szinte valamennyi szerződéses kötelezettségüket.

Hogyan zajlik egy birtokbaadás? Milyen a jelentősége és mire kell odafigyelni?

A birtokbavétel egyik fontos következménye, hogy ettől a naptól kezdve az új tulajdonos viseli a dologgal kapcsolatos terheket (például a közüzemi költségeket) és átszáll a kárveszélyviselés is, azaz ha innentől kezdve bármilyen kár keletkezik az ingatlanban, az már a vevőt fogja terhelni. Éppen ezért nagyon fontos, hogy a birtokbaadás során meggyőződj arról, hogy:

  • az eladó átadott minden szükséges dokumentumot, igazolást (ezekre mindjárt részletesen kitérünk),
  • az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban van, olyanban, amiben előzetesen megegyeztetek egymással.

Fontos, hogy ne csak az ingatlan papírjai stimmeljenek, azaz ne csak jogilag, hanem fizikailag is megfelelő állapotban legyen!

Ha később bármilyen probléma vagy hiba merülne fel, az eladó arra fog hivatkozni, hogy az átadás átvételi jegyzőkönyvben nyilatkoztál arról, hogy a lakás műszakilag kifogástalan állapotban van, a hibák már ezt követően következtek be. Ezért ellenőrizd azt is, hogy például a bojler, kazán valóban működik-e, rendben vannak-e a különböző vezetékek, nyílászárók, burkolatok vagy a víz és csatornarendszer! Egy „körbejárással” ezekről hamar meggyőződhetsz, mielőtt aláírnád a jegyzőkönyvet és sok későbbi kellemetlenségről óvhatod meg magad.

Mit kell tartalmaznia egy birtokbaadási jegyzőkönyvnek? 

A birtokbaadást a köznyelvben sokszor kulcsátadásként emlegetik: ez is egy fontos, jelképes lépés az átadás-átvétel során, ám az eljárás nem egyszerűen a kulcsok átadásából áll, ezen kívül is vannak még teendők. Nézzük is, melyek ezek!

Közüzemi mérőórák átíratása

A birtokbavétel pillanatától kezdve már neked kell fizetned a közüzemi számlákát, az ezt megelőzően keletkezett tartozásokért pedig még az eladó köteles helytállni. Ezért nagyon fontos mozzanata a birtokbaadásnak, hogy megfelelő módon dokumentáld a mérőórák átvételkori állapotát, állását.

  • A birtokbaadási jegyzőkönyvben minden esetben pontosan rögzítsd a mérőórák állását, azok gyári számával együtt.
  • A későbbi félreértések elkerülése érdekében (például, ha valamelyik szám nem lenne egyértelműen kiolvasható) készíts fényképet is mindegyik mérőóráról és azokat gondosan őrizd meg.
  • Ezeken felül is kérj az eladótól „nullás igazolásokat” (hivatalos igazolás folyószámla egyenlegről) amelyek bizonyítják, hogy az eladónak nincsen tartozása a közműszolgáltatók felé, vagy adott esetben nincs elmaradva a közös költséggel.

A jegyzőkönyvbe pedig ezeken túl javasolt megszövegezni egy arra vonatkozó nyilatkozatot is, hogy az eladó hozzájárul ahhoz, hogy vevő a közüzemi szerződéseket (és adott esetben az internet vagy televízió előfizetéseket) a saját nevére átírja.

Lakás kiürítése

A birtokbaadási jegyzőkönyvben szintén ki kell térni arra, hogy

  • a lakást – az adásvételi szerződésben foglaltaknak megfelelően – az eladó birtokbaadásra kiürítette, vagy
  • melyek azok a berendezési tárgyak, felszerelések, amelyeket a megállapodás értelmében az eladó az ingatlanban hagy, ha ilyen van, akkor azt is, hogy azok megfelelő állapotban kerültek átadásra. Fontos megjegyezni, hogy ezek a tárgyak ingó dolognak minősülnek, és a jogszabályok értelmében ingóságok adásvételét adófizetési kötelezettség terheli, ha az ezekből származó jövedelem eléri a 600.000,- Ft-ot.

Lakcímről történő kijelentkezés

Sok esetben az ingatlan az eladó (és családtagjai, rokonai) korábbi bejelentett lakhelye vagy tartózkodási helye volt, ezért fontos, hogy a birtokbaadás időpontjára a korábbi lakók kijelentkezzenek a címről és úgy tud birtokba venni, hogy senki más nincs oda bejelentve. Ennek igazolását szintén célszerű lehet kérni az eladótól. Emellett az ingatlan egyéni vállalkozónak vagy egyéni cégnek, gazdasági társaságnak a székhelye vagy fióktelepe is lehetett, melyekkel kapcsolatban szintén szükséges a kijelentkezést elintézni. 

Ingatlannal kapcsolatos dokumentumok átadása

A birtokbaadást követően már téged illetnek meg a különböző, ingatlannal kapcsolatos dokumentumok. Az adott ingatlan típusától függően ezek különbözőek lehetnek, mint például egy társasház esetén annak alapító okirata vagy új építésű lakás esetén egyéb iratok is, az engedélyezési dokumentációk vagy jótállási jegyek – például a beépített szerelvényekkel, berendezésekkel kapcsolatban -, illetve a közüzemi mérők hitelesítési jegyzőkönyvei.

Milyen buktatók lehetnek a birtokbaadás során? Miért fontos a jogi szakértelem az eljárás során? 

Az ingatlan adásvétel jogi szempontból is „komoly dolog”, ezért állapítanak meg a jogszabályok különböző formai szabályokat annak garanciájaként, hogy szabályozott keretek között kerüljön sor a jogügylet lebonyolítására. Bár a jogszabályok szerint ügyvédnek csak az adásvételi szerződést kötelező ellenjegyeznie, a saját dolgokat könnyíted meg, ha az ingatlanvásárlás első lépésétől – például a foglaló átadásától – egészen az utolsóig, azaz a birtokbavételi jegyzőkönyv aláírásáig szakértő jogi segítségre hagyatkozol.

Mit kell tartalmaznia a birtokbaadási jegyzőkönyvnek? 

Röviden: mindent, amit a fentiekben felsoroltunk, illetve azokat a kérdéseket, amelyek a konkrét átvétel során relevánsak. Mint láthattad, szükséged lehet a társasház alapító okiratára, új építésű lakás esetén pedig még több egyéb igazolásra, dokumentumra. Ennek pontos megállapításához minden esetben szükséged lesz a szakértő jogi támogatásra, de vannak olyan elemek, amelyek egyetlen jegyzőkönyvből sem hiányozhatnak.

  • A felek, azaz az eladó és vevő adatai, születési hellyel, idővel anyjuk nevével és személyazonosító jelükkel, valamint lakcímükkel együtt. Fontos, hogy az eladónak szerepeljen az új címe, ahova az esetleges közüzemi elszámoló számlák érkezhetnek.
  • Utalás a felek közötti adásvételi szerződésre és arra, hogy a vevő a vételárat maradéktalanul megfizette (vagy a birtokbaadást követő meghatározott időn belül rendezi az utolsó részletet, bár a gyakorlatban az első megoldás tekinthető elfogadottabbnak).
  • Az aktuális mérőóra állások a mérőórák gyári számával együtt.
  • Utalás arra, hogy az eladó tehermentesen, kiürített állapotban adja át az ingatlant (vagy az ott maradó tárgyak felsorolását és megfelelő állapotát), esetleg arra, hogy az ingatlan megfelelő műszaki állapotban került átadásra és, hogy oda más személy nem maradt bejelentkezve.
  • Az eljárásban résztvevők nevét, megnevezését, hogy milyen minőségben vettek részt rajta (ha vannak ilyenek) és a birtokbaadás időpontját. 

Milyen buktatói lehetnek, ha nem megfelelő birtokbaadási jegyzőkönyv?

Ahhoz, hogy a jegyzőkönyv megfelelő bizonyító erővel bírjon, két tanúnak kell aláírnia a vagy ügyvédnek ellenjegyeznie.

Önmagában a jegyzőkönyv nem ez bonyolult dokumentum, jellemzően 2-3 oldalból szokott állni mindennel együtt. Viszont annak, ami belekerül, pontosan kell szerepelnie, hogy a későbbi kellemetlenségeket elkerüld. Például, hogy a címeden keressék később valamely személyt, esetleg ügyvezetőt, vagy ne tudd elintézi a közművek átíratását: ha a mérők gyári száma nem szerepel a jegyzőkönyvben, nem fogják azt elfogadni.

Az utolsó lépes az adásvétel során ugyanis a mérőórák átíratása. Ehhez az kell, hogy az eladó és a vevő együtt elmenjenek a közműszolgáltatóhoz, ahol a birtokbaadási jegyzőkönyvön kívül az adásvételi szerződésre, a tulajdoni lapra, személyazonosító okmányokra és a szolgáltató honlapján is elérhető nyomtatványokra lesz szükséged ahhoz, hogy az órák átírásával véglegesítsétek a birtokbaadási eljárást.

Összegezés

Ha birtokbaadási jegyzőkönyvet kell készítened az már jót jelent, hiszen minden bizonnyal a nehezén már túl vagy egy sikeres ingatlanvásárlásnak. Lehet, hogy itt már nem milliók forognak kockán – hiszen eddigre már meggyőződtél például az ingatlan tehermentességéről -, de egy kis oda nem figyeléssel még mindig járhatsz rosszul anyagilag és okozhatsz magadnak kellemetlenségeket a jövőre nézve. Ezért javasolt az adásvétel utolsó lépését, a birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítését is szakértő ügyvéd segítségével megtenned.

A BP Legalnál kollégáink széleskörű ingatlanjogi tapasztalattal rendelkeznek és minden segítségedre lesznek, ha ingatlan vásárlásásra kerülne a sor. Keress minket és lépj velünk kapcsolatba!

A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.

Mi történik a kapcsolatfelvétel után?

1

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

2

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

3

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.

Copyright © 2021 – BP Legal

Minden jog fenntartva