Bedőlt ingatlanok eladása – mit (ne) tegyünk ilyen helyzetben?
Fontos az elején leszögezni, hogy egy nem fizető adós esetében a bankok elsősorban pénzt szeretnének látni, lehetőleg minél kevesebb erőfeszítést téve a behajtás érdekében. Ők pénzintézetek, nem pedig behajtócégek, nem szívesen kötik le idejüket és kapacitásaikat a követelés behajtására, erre a célra bízzák meg a faktoring cégeket.
Más a helyzet, amikor a bank küld felszólítólevelet, más, ha a követeléskezelő és megint más, amikor a végrehajtó. Sokáig van lehetőség javítani a helyzetünkön, viszont elérkezhetünk arra a pontra, ahonnan már nincs visszaút. Nézzük is meg azokat kérdéseket ezzel kapcsolatban, amelyek a legtöbbször merülnek fel ügyfeleinkben!
Mit tehetünk bedőlt hitel esetén?
Kérdés: Pár hónapja szűnt meg a munkahelyem, így az átmeneti időszakban sajnos a törlesztőrészleteken spóroltam, hogy majd az új munkámból rendezem a tartozásokat. Sajnos nem terv szerint alakultak a dolgok, így oda jutottam, hogy bedőlni látszik az ingatlanhitelem, hiszen nem fogom tudni fizetni. Már a bank is küldött felszólító levelet. Milyen lépéseket érdemes tennem ilyen helyzetben? Eladhatom az ingatlant?
Válasz: Fontos higgadtnak maradni és nem kétségbeesni még egy fenyegetőnek tűnő banki felszólítás esetén sem. Ilyenkor még semmi nem dőlt el, el is lehet bukni az ingatlant, de viszonylag jól is ki lehet jönni a helyzetből.
Amennyiben a bank még konkrét lépéseket nem tett, érdemes minél előbb felvenni velük a kapcsolatot és jelezni, hogy fizetési nehézségeink akadtak. Elérhető lehet akár a futamidő meghosszabbítása is, ami a törlesztőrészletek jelentős csökkenését eredményezheti. Ha viszont nem törekszünk egyezségre a bankkal, idővel eladhatja a követelést egy faktoring vállalatnak, de akár a szerződést is felmondhatja és megkezdődhet a végrehajtás.
A végrehajtás során jellemzően erősen csökkentett áron értékesítik az ingatlant, ha viszont sikerül megegyeznünk a bankkal, akkor akár piaci áron is el tudjuk adni, anyagilag lényegesen jobban járva. Gyakorlatilag a végrehajtás megkezdéséig van erre lehetőség, a lényeg, hogy ne hagyjuk, hogy maguktól történjenek a folyamatok, hiszen az soha nem vezet jó eredményre. A bedőlt ingatlanok eladása vagy elárverezése azonban csak a rossz és a legrosszabb forgatókönyvek: fontos, hogy haladéktalanul vegyük fel a kapcsolatot a bankkal és lehetőleg kérjünk szakszerű jogi segítséget, hogy a számunkra legjobbat hozzuk ki a helyzetből!
Melyek a követeléskezelő cégek jogai? Követelhetik tőlem a tartozást?
Kérdés: Van egy korábbi személyi kölcsönöm, amelyet egy ideig fizettem, majd évekkel ezelőtt elmaradtam az utolsó részletekkel. Én már szinte el is felejtettem, de a múlt hónapban megjelent nálam a faktoring cég és követeli rajtam az elmaradt részleteket. Ki ő, milyen jogai vannak, mit kell csinálnom, hogy ne húzzon csapdába? Tudok vele bármiben egyezkedni? Milyen jogaim vannak vele szemben?
Válasz: Ha nem fizetjük a részleteinket és nem is törekszünk egyezségre a bankkal vagy nem sikerül megegyeznünk, akkor eladhatják tartozásunkat egy követeléskezelő cégnek. Fontos, hogy ez még nem végrehajtás, a faktoring cégek általában csökkentett áron vásárolják meg a banktól a fennálló hiteltartozást és igyekeznek azt az eredetihez közeli áron behajtani. Ilyen esetben a bank elveszíti velünk szembeni jogait és minden tekintetben a követeléskezelő cég lép a helyébe.
Szinte minden pénzintézetnek megvan a jól bevált faktoring partnercége, bevett szokás, hogy egy idő után hozzájuk kerül a követelés. Az ügyfélnek joga van betekinteni a bank és a faktorcég közötti engedményezési szerződésbe, amit a behajtó üzleti titokra hivatkozva sem tagadhat meg, sőt, felszólításunkra ő lesz köteles igazolni eljárásának jogszerűségét és a követelés jogalapját. Ha régebbi hiteltartozást vásárolt meg bankunktól, minden esetben érdemes ellenőrizni, hogy nem következett-e be például elévülés.
Ha viszont kevésbé vagyunk jártasak a témában, érdemes legalább egy konzultáció erejéig szakszerű jogi segítséget kérni. A faktoring cégek is nyitottak lehetnek az egyezség felé. Ráadásul jellemzően a tőketartozás 30-70 százalékáért szerzik meg a banki követelést, így arra is lehet esély, hogy végül jobban járjunk, mintha az eredeti konstrukció szerint fizettünk volna.
Mit jelent a végrehajtás ingatlan esetében?
Kérdés: Egy nem fizetett hitelemmel kapcsolatban elindult a végrehajtás. Milyen jogaim vannak ekkor? Mindenképpen bukni fogom az ingatlanomat ebben az esetben?
Válasz: A végrehajtás jogalapját a hitelező felé fennálló, meg nem fizetett tartozásunk adja. Banki hitel esetén jellemző, hogy a kölcsönszerződést és a jelzálogot alapító szerződést közjegyzői okiratba foglalták és amennyiben ezt a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el, bírósági eljárás lefolytatása nélkül is megindulhat a végrehajtás. Önálló bírósági végrehajtó jár el, aki hatóságnak számít, tevékenységét a jogszabályok szigorúan szabályozzák. Itt már nincs lehetőség egyezkedni, a törvényi előírások a végrehajtót is kötik.
Ingatlan végrehajtásra személyi kölcsön törlesztésének elmaradása miatt is sor kerülhet, ugyanakkor jelzáloghitel esetén sem kötelező, hogy az ingatlan értékesítésére sor kerüljön. Az eljárás során a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) rendelkezéseit kell alkalmazni. A jogszabály a fokozatosság és az arányosság jegyében meghatározza azt a sorrendet, amelynek megfelelően az adós vagyona végrehajtás alá vonható.
Pénzkövetelést elsősorban az adós pénzügyi intézménynél vezetett számlájáról, illetve munkabéréből, illetményéből vagy más, munkából eredő rendszeres, időszakonként visszatérően kapott díjazásából kell levonni. Amennyiben viszont előre látható, hogy így nem lehet viszonylag rövidebb időn belül behajtani a tartozást, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya, azaz ingó és ingatlan vagyona egyaránt végrehajtás alá vonható. A lefoglalt ingatlant azonban csak akkor lehet értékesíteni, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve, vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva elégíthető ki.
Az ingatlan csak akkor árverezhető, ha az adós tulajdonában áll, viszont akár résztulajdon is értékesítésre kerülhet. Ha a végrehajtó megsérti a végrehajtási eljárás szabályait vagy egyéb módon jogunkat, jogos érdekünket, intézkedésétől számított 15 napon belül végrehajtási kifogás nyújtható be a végrehajtónál, aki továbbítja azt az illetékes bíróság részére.
Bedőlt ingatlan vásárlásakor mire érdemes figyelni?
Kérdés: Bedőlt ingatlant néztem ki magamnak, lényegesen a piaci ár alatt. Mire érdemes figyelni a vásárlásánál? Milyen buktatói lehetnek egy ilyen ingatlannak?
Válasz: Sokan bíznak abban, hogy életük üzletét kötik meg, a bedőlt ingatlanok eladása ugyanis szinte mindig nyomott áron történik. Azonban nem mind arany, ami fénylik, könnyen érhetnek kellemetlen meglepetések, ha ilyen ügyletbe fognánk bele. Hiszen ha tényleg ennyire egyszerű lenne, mindenki ilyen úton szerezne magának lakást. Lehet jó vételeket kifogni, de minden esetben óvatosan kell eljárni és nem árt tisztában lenni az ingatlan pontos jogi helyzetével. Alapvetően 3 eset lehetséges:
1. A bank tulajdonában és birtokában van az ingatlan.
Ez a legegyszerűbb eset, sima adásvétel, kockázat nélkül, hiszen ilyenkor a volt tulajdonosnak semmi köze sincs már az ingatlanhoz. Valószínűleg a végrehajtási eljárás során került a bank tulajdonába, csak velük kell egyezkedni. Hátrány annyi lehet, hogy néha sokat kell költeni felújításukra.
2. A bank és a tulajdonos megegyeznek az eladásról, de az adós tulajdonában marad az ingatlan.
Ekkor is kevesebb a kockázat, hiszen az egyezség arra utal, hogy az adós együttműködő, szeretné minél hamarabb eladni az ingatlant. Szintén előfordulhat, hogy a kiköltöző adós mindent visz magával, ami kicsit is mozdítható, így sokat kell költeni a felújításra. Illetve kellemetlenségeket okozhat, ha az adós mégsem bizonyul olyan együttműködőnek, mint feltételeztük.
3. Az adós tulajdonában és birtokában van az ingatlan, a bank a követelést adja el.
Ez a legrosszabb helyzet, ilyenkor az ügyfél nem együttműködő és a bank jobb híján eladja a követelést. Mi pedig ezt vásároljuk meg, aminek érvényesítése is a mi feladatunk lesz. Itt már hasznos lehet a végrehajtási jogszabályok ismerete, ráadásul ezeket az ingatlanokat meg sem lehet előtte tekinteni, sok szempontból jelenthetnek zsákbamacskát az ilyen követelések.
Összességében elmondhatjuk, hogy lehet jó vételeket kifogni, ha bedőlt ingatlant vásárolunk, de már nem olyan biztos, hogy a végén olyan látványosan sokat spórolnunk, mint évekkel ezelőtt lehetséges volt. A banktól vásárolni kevésbé kockázatos, ha viszont az adósnak még valamilyen formában köze van az ingatlanhoz, akkor mindig érhetnek kellemetlen meglepetések. Az adós akadályozhatja a birtokbavételt, kifogásokat nyújthat be a bíróságon vagy egyszerűen csak megtagadhatja a kiköltözést és lehet, hogy hiába szereztünk tulajdonjogot, hosszú hónapokat kell majd várni, hogy azt ténylegesen használhassuk is.
