fbpx

Foglaló vagy előleg: mikor minek minősül az átadott pénzösszeg és mire figyeljünk?

Miről fogsz olvasni?

A foglaló és az előleg két nagyon hasonló jogintézmény, amennyiben azok funkcióját vesszük szemügyre: elsődleges rendeltetésük, hogy egy adásvétel során vásárlási szándékunk komolyságát jelezzük azáltal, hogy a vételár bizonyos százalékát előre átadjuk az eladó részére. Ha az adásvétel teljesülésbe megy, lehet, hogy észre sem vesszük a kettő közötti eltéréseket. Azonban ha „bármi közbejön”, meggondoljuk magunkat vagy később mégsem tudnánk teljesíteni a szerződést, komoly összegeket bukhatunk, ha nem vagyunk tisztában a foglaló és az előleg közötti különbséggel.

Cikkünkben támpontokat szeretnénk nyújtani, hogy ne érjenek kellemetlen meglepetések egy ingatlan vásárlása során. Megnézzük a két fogalom pontos jelentését és a közöttük fennálló lényeges eltéréseket. Végül pedig pontosan látni fogod, hogy miért is annyira lényeges a kérdés, hogy az átadott pénzösszeg foglaló vagy előlegnek minősül.

Milyen jogi szabályok vonatkoznak a foglalóra és az előlegre?

A foglaló és az előleg közös jellemzője, hogy mind a kettő úgynevezett szerződést biztosító mellékkötelezettség. Ennek a lényege, hogy egyik sem létezhet önmagában: mindig van egy fő szerződés, amelyhez kapcsolódnak. Mint mellékkötelezettségek, a rájuk vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) találhatjuk.  

Ha az a szerződés, amelyet előleg vagy foglaló biztosít, teljesülésbe megy, a két jogintézmény közötti különbséget gyakorlatilag észre sem vesszük. A foglalót és az előleget is vételi szándék esetén előre adunk át az eladónak. A tulajdonjogot ezzel nem szerezzük meg, azonban jelezni tudjuk vásárlási szándékunk komolyságát. Később pedig csak a fennmaradó összeget kell megfizetnünk a szerződést teljesítéséért és a tulajdonjog megszerzéséért: az átadott előleg és foglaló is beszámít a vételárba, csökkenti annak mértékét.

De mi történik akkor, ha a szerződést végül mégsem tudjuk teljesíteni? Például találunk egy kedvezőbb ingatlant sokkal jobb paraméterekkel és ár – érték aránnyal vagy éppen lényegesen kedvezőbb vételi ajánlatot kaptunk. Ekkor mutatkozik meg a két jogintézmény közötti lényegi különbség. Ennek megértéséhez azonban nézzük meg először azt, hogy pontosan milyen szabályok vonatkoznak az előlegre és milyenek a foglalóra.

Mit kell tudni az előlegre vonatkozó szabályokról?

Érdekesség, hogy az előlegről a hatályos Ptk. kifejezetten nem is rendelkezik. Ennek oka egyfelől, hogy gyakorlati szempontból nem is lenne jelentősége: a hétköznapi felfogásban, a mindennapokban az előleg annyira bevett és egyértelmű fogalom, hogy tulajdonképpen nem szorul magyarázatra – szinte mindenki tisztában van jelentésével és funkciójával. 

Jogtechnikai szempontból pedig ha szükséges – például egy jogvita során – az előleg könnyedén megfeleltethető a részletvétel szabályainak, az átadott előleg pedig egyszerűen egy vételárrészletnek minősül. Gyakorlatilag, ha az előleget átadtad és később megkötitek a szerződést, akkor az első részletet már meg is fizetted, a vételár az előleg összegével csökken. Ha pedig a szerződés megkötésére bármilyen okból nem kerül sor, akkor a részletvételre vonatkozó, valamint a Ptk. általános kötelmi jogi szabályai szerint az összeg visszajár a részedre. 

Mikor minősül az átadott pénzösszeg foglalónak?

A foglaló az előleghez hasonlóan a vételi szándékod komolyságának jelzésére szolgál azáltal, hogy a szerződés megkötését megelőzően adod át a vevőnek. Azonban a foglalónak ennél komolyabb szerepe is van: egyben egy önkéntes kötelezettségvállalás is a szerződés megkötésére. De miért is tér el lényegesen az előlegtől?

Ha később megkötitek a szerződést, lényegében semmiben. Az átadott foglaló a vételárba beszámít, csökkenti azt a foglaló összegével. A különbség akkor mutatkozik meg, amikor a szerződés megkötésére mégsem kerül sor. A foglalóként átadott összeg sorsát ekkor az fogja eldönteni, hogy melyik fél volt a szerződés meghiúsulásáért felelős.

  • Ha a vevő felelős a szerződéskötés elmaradásáért, akkor az eladó részére átadott foglalót elveszti. Lényegtelen, hogy az eladó miért szeretne később visszalépni a szerződéstől, meggondolta magát vagy időközben örökölt egy másik ingatlant: a szerződés elmaradásáért ő lesz a felelős, így az átadott összeget elveszti.
  • Ha viszont az eladó lép vissza a szerződés megkötésétől, akkor a foglalót kétszeresen kell vevőnek visszafizetni. Ilyenkor fordított az eset: amíg a vevő visszalépése esetén az eladó gazdagodik a foglaló összegével, addig az eladó visszalépése esetén a vevőt illetti meg ugyanez: így az átadott foglaló visszajár a vevő részére, ezen felül pedig az eladó szankció gyanánt köteles kárpótolni a vevőt a foglalóval megegyező összeggel.
  • Ha a szerződés olyan okból nem jön létre, amelyért egyik fél sem felelős vagy mind a két fél felelős, akkor a foglaló visszajár a vevőnek. Ekkor a foglaló szintén úgy viselkedik, mint az előleg. Egyik fél sem felelős a szerződés elmaradásáért, ha az rajtuk kívül álló okból hiúsult meg és a szerződés megkötésekor nem volt előre látható. Például egy árvíz vagy földrengés elpusztította az ingatlant vagy kisajátítás miatt az eladó elvesztette az ingatlan tulajdonjogát. Mindkét fél felelős lehet a szerződés elmaradásáért akkor, ha például megállapodnak abban, hogy az átadott foglaló ellenére sem kívánnak egymással szerződést kötni. 

Foglaló vagy előleg: mi a különbség a kettő között?

Fentiekből már nagyjából láthatod, hogy a foglaló egy bonyolultabb, összetettebb jogintézmény az előleghez képest, amely az átadott foglaló összegével bünteti a szerződéskötés elmaradásában vétkes felett. Nézzük meg továbbá pontokba szedve, hogy mi is a lényeges különbség közöttük.

1. Szankciós jelleg

Amíg a foglalónak van egy úgynevezett szankciós jellege, addig az előleg ilyennel nem rendelkezik: a szerződés meghiúsulása esetén az előleg mindig visszajár a vevőnek, egyébként pedig beszámít a vételárba. Ezzel szemben a foglalónak többféle „kifutása” is lehetséges attól függően, hogy kinek a hibájából nem jön létre a szerződés a felek között.

2. Kötelező írásbeliség 

Az előleggel kapcsolatban főszabályként nincs olyan törvényi előírás, amely alapján kötelező lenne írásba foglalni. Ezzel szemben a Ptk. kimondja a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.

  • Ez a rendelkezés egyfelől kötelezővé teszi az írásbeli alakot foglaló esetében, hiszen a szóbeli megállapodásokat később sokkal nehezebb bizonyítani, az pedig lehetetlen, hogy egyértelműen kitűnjön belőle a foglaló rendeltetése
  • Másfelől, ha a szerződésből nem derül ki egyértelműen, hogy az átadott összeg foglaló, akkor előlegnek fog minősülni. Ha tehát csak a pénzösszeg átadását rögzítettük írásban, de a rendeltetését nem, az összeg akkor is előleg lesz, ha mi azt foglaló céljával adtuk vagy vettük át.

3. Maximális mérték 

Az előleg mértékének nincsen felső határa – a vételár kilencven százaléka ugyanúgy jogszerű mérték lehet, mint az egy százalék. Ezzel szemben a Ptk. kimondja, hogy túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti, hogy az ne jelentsen a vétkes fél számára aránytalan büntetést. Mindig egyedi mérlegelés kérdése az aránytalanság mértéke, azonban a vételár tíz-húsz százalékában megállapított foglaló a bírósági gyakorlat alapján megfelelő mértékűnek tekinthető.

Milyen dokumentáció szükséges előleg vagy foglaló átadásához/átvételéhez?

A Ptk. nem írja elő, hogy kötelező lenne írásba foglalni az előleg átadását. Azonban, mint fentebb említettük, a szóbeli megállapodásokat később nagyon nehéz igazolni. Ezért nem csak az átadott összeg rendeltetését célszerű írásban rögzíteni, hanem a pontos összegen túl az átadás helyét és idejét, illetve minden lényeges körülményt. 

Szükséges ügyvéd közreműködése az átadás/átvétel során?

Jogszabályi rendelkezés nem írja és elsőre nem is tűnik életszerűnek: megtetszik az ingatlan, az eladó pedig közli, hogy még hárman érdeklődnek iránta – ekkor hajlamosak lehetünk hirtelen döntést hozni, amelyet sajnos sok esetben kihasználhatnak azok, akik a vevők megtévesztésére törekszenek.

Egyetlen ingatlan sem ér annyit, hogy súlyos összegeket bukjunk miatta – hiszen még a megfelelő mértékű foglaló elvesztése is milliós károkat jelenthet. Éppen ezért nem tanácsos elhamarkodott döntést hoznod, ha ingatlan vásárlásáról van szó és minden esetben célszerű ügyvéd közreműködését kérned.

Nem csak ismeri a lehetséges buktatókat, de egy ellenjegyzésével ellátott, megszerkesztett okirattal a kezedben később jobb eséllyel tudod jogaidat érvényesíteni, mint egy sietve megírt átvételi elismervénnyel vagy még rosszabb, egy szóbeli megállapodással.

Összegezés

Előleg vagy foglaló szinte bármilyen kötelezettségvállalás megerősítésére szolgálhat, kapcsolódhat akár megbízási vagy vállalkozási szerződésekhez is. Legnagyobb jelentőséggel azonban ingatlanok adásvétele során bír, itt ugyanis minden esetben komoly összegekről van szó. 

A BP Legalnál ingatlanjogban jártas, tapasztalt munkatársaink mindenben segítségedre lesznek, ha ingatlan vásárlásába vagy eladásába fognál. Nem csak a jogi buktatókat segítünk elkerülni, felhívjuk figyelmedet a fontos jogszabályi rendelkezésekre, megszerkesztünk és ellenjegyzünk valamennyi szükséges okiratot – legyen szó az akár adásvételi szerződésről, akár foglaló vagy előleg minta dokumentumról. És természetesen segítünk a földhivatali ügyintézésben, egészen az utolsó lépésekig. Keress minket és lépj velünk kapcsolatba!

A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.

Mi történik a kapcsolatfelvétel után?

1

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

2

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

3

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.

Copyright © 2021 – BP Legal

Minden jog fenntartva