Az elbirtoklás egy speciális tulajdonszerzési mód: amennyiben annak törvényi feltételei teljesülnek, az elbirtokló ugyanolyan tulajdonossá válik, mintha hagyományos úton, például adásvétellel vagy örökléssel szerzett volna tulajdont. Bár a kifejezés széles körben ismert, annak pontos jelentésével és a rá vonatkozó jogi előírásokkal már kevesebben vannak tisztában. A gyakorlatban viszonylag ritkán előforduló jelenség, ugyanakkor léteznek olyan élethelyzetek, amikor a tulajdoni viszonyok hosszú ideje bizonytalanok, esetleg azok nem egyeznek meg a tényleges használati szokásokkal – például egy közös ingatlan esetében –, és felmerülhet az elbirtoklás kérdése. Mostani bejegyzésünkben ezt a jogintézményt, és a vonatkozó legfontosabb szabályokat vesszük szemügyre egy kicsit közelebbről.
Az elbirtoklás polgári jogi fogalom, és mint ilyenre, a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályai az irányadóak. Egy ingó vagy ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez minden esetben valamilyen jogcímre van szükséged. Ez a jogcím pedig lehet adásvétel, ajándékozás vagy öröklés ugyanúgy, mint elbirtoklás. A Ptk. úgy rendelkezik, hogy elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.
A jogintézmény azokat a helyzeteket kívánja rendezni, amikor a dolog tulajdonosa hosszabb időn át nem él a tulajdonosi jogaival – a célja pedig az, hogy a dolog feletti tulajdonjog ekkor se legyen bizonytalan. Ugyanakkor valamennyi jogszabályi feltétel együttes teljesülése szükséges ahhoz, hogy az elbirtoklás sikeresen végbemenjen és végül te válj a dolog tulajdonosává. Nézzük is, mit érdemes ezekről tudni!
Az első szempont, hogy az érintett vagyontárgy alkalmas legyen az elbirtoklásra, forgalomképes legyen. Azokat a dolgokat, amelyek nem tartoznak ebbe a körbe, forgalomképtelennek nevezzük: a távközlésre felhasználható frekvenciákat vagy az országos közutakat nem tudod elbirtokolni. Egy osztatlan közös ingatlan- vagy földtulajdon elbirtokolható lehet, ha viszont az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld jogi szempontból nem osztható meg, az szintén kizárja az ilyen módon történő tulajdonszerzést.
Az is fontos, hogy jogszerűen kerüljön az adott tárgy a birtokodba. Ha valaki bűncselekménnyel, esetleg más erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerezhet tulajdonjogot. Aki tehát önkényes lakásfoglalóként lakik egy ingatlanban, nem szerzi meg annak a tulajdonjogát akkor sem, ha akár hosszú évtizedeken keresztül birtokolja sajátjaként.
Az elbirtoklás soha nem „titokban” történik, hanem a külvilág felé látható és nyilvánvaló módon. A sajátként való birtoklás miatt úgy tűnik mindenki számára, hogy te vagy a dolog valódi tulajdonosa. Például, mert rendszeresen használod az adott vagyontárgyat, gondoskodsz annak rendszeres karbantartásáról, vagy egy ingatlan esetében fizeted annak közterheit.
További feltétele az elbirtoklásnak, hogy teljen el a Ptk.-ban meghatározott elbirtoklási idő. Ez minden esetben hosszadalmas folyamat, hiszen ingó dolgok esetében 10, ingatlanok esetében pedig 15 évben határozza meg a törvény.
Az elbirtokláshoz szükséges időtartamok nem adhatóak össze, annak egyben, megszakítás nélkül kell eltelnie. Az elbirtoklás megszakad, ha a tulajdonos a dolog kiadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti, vagy a dologgal kapcsolatban tulajdonosi jogát gyakorolja. Ezt jelenti például az ingatlan albérletbe adása, elajándékozása vagy eladása, de az is megszakítja az elévülést, ha a tulajdonos jelzáloggal terheli meg, vagy végrendeletben rendelkezik arról.
Szintén megszakad az elbirtoklás, ha a birtokot elveszted, és azt egy éven belül nem szerzed vissza, vagy egy éven belül nem kéred a bíróságnál, hogy az újabb birtokosa adja vissza. Ha valamilyen okból megszakad, a birtoklásnak az addig eltelt ideje többet nem vehető figyelembe. Amikor pedig elmúlik az a körülmény, amely az elbirtoklás megszakadását okozza, a számítás újból kezdődik.
Az elbirtoklás legfontosabb joghatása, hogy tulajdonjogot szerzel, míg az eredeti tulajdonos jogosultsága megszűnik.
Ezzel együtt megszűnnek a harmadik személynek a dolgot terhelő olyan jogai, amelyek az előtt keletkeztek, hogy a dolog a birtokodba került és amelyekre nézve az elbirtoklás ideje szintén eltelt. Kivételt képez ez alól, ha ennek a jogosultságnak a fennállása kapcsán nem voltál jóhiszemű, például tudtál a mást illető haszonélvezeti jogosultságról.
A tulajdonosnak sok lehetősége nincsen, vagy elfogadja az elbirtoklás tényét, vagy bíróság elé viszi az ügyet. A Ptk. ugyanakkor kimondja azt is, hogy amennyiben a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra. Ilyenkor tehát gyakorlatilag kap egy év türelmi időt, hogy érvényesítse tulajdonosi jogosultságait és megakadályozza az elbirtoklás bekövetkeztét.
A jogcímes elbirtoklás egy speciális eset, ingatlanok esetében alkalmazható kivétel. A Ptk. úgy rendelkezik, hogy az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.
Az ingatlan adásvétel egy hosszadalmas folyamat, már csak annak jogi oldalát vizsgálva is. Nem elég megállapodnod az eladóval, írásban kell szerződést kötni, amit egy ügyvédnek vagy egy jogtanácsosnak az ellenjegyzésével kell ellátnia. Miután a vételárat megfizetted, még mindig nem ment teljesedésbe az adásvétel, hiszen a tulajdonszerzéshez tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges.
Ha erre az utolsó lépésre nem kerül sor, akkor jöhet szóba a jogcímes elbirtoklás. Ebben az esetben komoly szándék volt köztetek az adásvételre, hiszen elkészült az ellenjegyzett szerződés és vételár megfizetésére is sor került, csak a tulajdonjog nem szállt át rád, hiszen elmaradt a földhivatali bejegyzés. Ilyen helyzetekben már 5 év sajátként történő birtoklás után kérheted az elbirtoklás megállapítását.
A tulajdonszerzés még az elbirtoklás teljesülése esetén sem automatikus, a földhivatali bejegyzés ekkor is elengedhetetlen lesz a tulajdonjog megszerzéséhez. Ez alapvetően kétféle úton lehetséges . Az egyszerűbb, amikor egyetértetek az eredeti tulajdonossal, aki elismeri az elbirtoklást és hozzájárul a földhivatali bejegyzéshez. Ekkor elegendő erről ügyvéd által ellenjegyzett okiratban nyilatkoznia, a Földhivatal ez alapján bejegyzi a változást.
A tulajdonosnak viszont általában nem érdeke önként lemondani egy értékes ház vagy lakás tulajdonjogáról, ezért jellemzőbb, hogy bíróság elé kerül az ügy, és az elbirtoklás tényét egy jogerős bírósági ítéletnek kell kimondania. Ehhez azonban minden esetben téged terhel annak bizonyítása, hogy az elbirtoklás törvényi feltételei maradéktalanul teljesülnek. Ilyen esetekben pedig a bíróság ítélete adja majd a földhivatali bejegyzés jogalapját.
Mint láthattad, ingatlanok elbirtoklásához nem elegendő a tulajdonjog megszerzése, az ingatlan nyilvántartási bejegyzés is feltétele annak, hogy teljes értékű tulajdonossá válj. Emellett főszabályként vagyonszerzési illetéket is fizetned kell, amelynek mértéke a forgalmi érték 4%-a. Ugyanakkor kedvezmények és mentességek egyaránt léteznek, ha pedig jogosult lennél valamilyen fizetési könnyítésre, egy ügyvéd minden ilyen lehetőségre fel fogja hívni a figyelmedet.
A BP Legal ingatlanjogban jártas kollégái nemcsak a földhivatali bejegyzésben lesznek segítségedre vagy készítik el szükség esetén a tulajdonos hozzájáruló nyilatkozatát, egy bírósági eljárásban is számíthatsz felkészültségükre és peres tapasztalatukra. Emellett ismerik az elbirtoklás speciális eseteit, és azokat a feltételeket, amelyek teljesülését esetleg a bíróság előtt bizonyítani kell majd. Ha neked is hasonló segítségre lenne szükséged, keress minket elérhetőségeinket, lépjünk kapcsolatba! Foglalj egy időpontot konzultációra, hogy alaposan átbeszélhessünk mindent lényeges körülményt!
A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.
Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.
Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.
Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.
Copyright © 2023 – BP Legal
Minden jog fenntartva