fbpx

Mekkora plusz kiadást jelent a lakásvásárlási illeték?

A lakásvásárlás alighanem a Te életedben is az egyik legnagyobb kiadásnak számít. Az eleve magas ingatlanárak miatt nem vagy könnyű helyzetben, az adásvétel során pedig számtalan egyéb költség is felmerül. Nem dolgozik ingyen az ügyvéd, a földhivatalban is megkérik az ügyintézés árát, és még ott van a folyamat végén a lakásvásárlási illeték, ami jelentősen megdobhatja a végösszeget.

visszterhes vagyonátruházási illetéknek nevezett tétel minden esetben a vevőt terheli, mértéke pedig alapesetben 4%. Egy átlagosnak mondható 30 milliós lakás esetében tehát 1.2 millió forintot kell az államkasszának megfizetned. Cikkünkből minden fontosat megtudhatsz az illeték mértékéről, határidőkről és persze a mentesség eseteiről is.

A lakásvásárlási illeték és a rá vonatkozó szabályok

A vagyonszerzési illeték 1990 óta szerepel a hazai jogszabályokban, és természetesen nem csak ingatlan után veti ki az adóhatásóság. Az értékesebb ingóságok, például egy autó után ugyanúgy illetéket kell fizetned. Ahogy a jövedelmed után személyi jövedelemadó, úgy a megszerzett vagyontárgyak után illeték formájában kér tőled hozzájárulást az állam. 

Fizetési kötelezettséged azon a napon keletkezik, amikor aláírjátok az ingatlan adásvételi szerződést. A NAV malmai azonban lassan őrölnek, így jellemzően még pár hónap eltelik, mire ténylegesen értesítést kapsz az adóhivataltól. Ha megjött a fizetési meghagyás, általában az átvételtől számított 30 nap áll rendelkezésedre a fizetésre. Fontos, hogy nemcsak ingatlan után rónak ki illetéket, hanem akkor is, ha építési telket vásároltál, vagy haszonélvezeti jogot szereztél egy lakáson.

Az illeték összegét a megvásárolt családi ház vagy lakás vételára határozza meg. Az esetek zömében az adóhivatal azt az összeget veszi alapul, ami a szerződésen is szerepel, azonban speciális esetben más összeggel is számolhatnak. Ha a vételárat túl magasnak vagy túl alacsonynak ítélik, az általuk meghatározott forgalmi érték után kell majd illetéket fizetned. A mértéke ugyanakkor ebben az esetben is 4%.

Az ember általában nem egyedül vásárol ingatlant, hanem például élete párjával közösen. A bevett szokás az, hogy ilyenkor fele-fele arányban lesztek tulajdonosok. Az illetéket a törvények értelmében a megszerzett tulajdonrész után róják ki. Vagyis, ha a lakás értéke 30 millió forint és te ½ arányban vagy tulajdonos, akkor 15 millió forint után szükséges illetéket fizetned – és persze a párodnak is.

Ha nem az első lakásodat vásárolod, akkor valószínűleg eladod azt, amiben eddig laktál. Ez pedig speciális helyzetet teremt az illeték szempontjából. Ilyenkor az ún. cserepótló vétel illetékkedvezményének szabályai lépnek életbe, melynek értelmében a két ingatlan értékének a különbözete adja majd az adóalapot az illeték kiszámításához. Fontos azonban, hogy az eladás és a vétel között maximum három év telhet el.

Hasonló a helyzet, ha már megvetted az új otthonodat, de a régit még nem tetted pénzzé. Ha egy éven belül megteszed, jogosult leszel az előző bekezdésben ismertettek szerinti illetékfizetésre, vagyis csak a különbözet után kell utalnod a NAV-nak. Mindez azonban csak egyetlen eladott ingatlan után érvényes. Ha több lakást is eladtál, akkor is csak egyet vesznek figyelembe az illetéknél.

Fontos kiemelni, hogy a cserepótló vétel esetén igénybevehető illetékkedvezmény nem jár automatikusan, azt kifejezetten kérni kell a NAV-tól. Ez a “Kérelem” az adásvételi szerződés benyújtásával egyidejűleg kitöltött “B400”-as adatlapon kell, hogy szerepeljen, amelynek a kitöltésében minden esetben segít majd az eljáró ügyvéd.

Gyakori esetnek számít, ha egyetlen tulajdonos nevére kerül az ingatlan, aki kivásárolja a korábbi résztulajdonosokat. A NAV szempontjából mindez tulajdonrész-vásárlásnak minősül, így érvényesítik az illetékfizetés szabályait. Természetesen ilyenkor is igaz, hogy nem a teljes vételár után, hanem a megszerzett tulajdonrész arányának megfelelően kell illetéket fizetni. Ha tehát már korábban is tulajdonos voltál, csak az újonnan megszerzett hányadok számítanak

Illetékmentesség és kedvezmények

A vásárlás során az ingatlan vételára után az illeték jelenti a második legnagyobb költség tételt. Szerencsére a törvényhozók is felismerték, hogy sokaknak hatalmas extra terhet jelent ez az adónem, így többféle illetékkedvezményt és mentességet is meghatároztak. Érdemes alaposan megismerned ezeket a feltételeket, hiszen könnyen lehet, hogy érvényesíteni tudod egyiket-másikat. Márpedig egyáltalán nem mindegy, hogy 1 millió forintot, vagy csak 500 ezret kell-e fizetned.

Első lakás tulajdonosaként

A fiataloknak járó illetékkedvezményről talán már hallottál, hiszen ez a leggyakrabban igénybe vett forma. Elengedi az adóhivatal az illeték összegének a felétha 35 év alattiként életed első lakásást vásárolod. Sajnos azonban van még egy feltétel, aminek már lényegesen nehezebb megfelelni a mai ingatlanárak mellett. A megvásárolt családi ház vagy lakás ugyanis nem lehet értékesebb 15 millió forintnál. Ha pedig teljesen új építésű ingatlant vásárolsz, teljes illetékmentességet kapsz. A 15 milliós értékhatár azonban itt is korlátozza a lehetőségeidet.

CSOK esetén

Hasonlóan mindennapos esetnek számít, ha CSOK-ot veszel igénybe a lakásvásárláshoz. Ezzel nemcsak a hiteled mértékét csökkentheted, de az illetékét is. A felvett támogatás összegét (és szigorúan csak a támogatást, nem a CSOK-hitelt) ugyanis levonják az illeték alapjából. Magyarul, papíron ennyivel kevesebbet fog érni az ingatlanod, így kevesebbe illetéket is kell fizetned. Ha 30 milliót fizettél a lakásért és felvettél hozzá 10 milliónyi CSOK-ot, akkor 20 millió lesz az illeték alapja. Vagyis nem 1.2 milliót, csak 800 ezret fizetsz majd illetékként.

Ha veszel és el is adsz

A cserepótló vétel illetékéről már volt szó, bizonyos esetekben pedig ez a szabály teljes illetékmentességet is biztosíthat. Lényegében egyetlen feltételnek kell megfelelned: az újonnan megvásárolt lakás legyen olcsóbb, mint amit eladtál. Ez akkor is igaz, ha az adásvétel idején már eladtad a korábbi ingatlanodat, és akkor is, ha ezt később, a törvényi határidőn belül teszed meg. Utóbbit azonban jelezned kell a NAV felé.

A kérelmet belefogalmazhatjátok az adásvételi szerződésbe, de külön lapon is benyújthatod az adóhivatalnak. Később természetesen igazolnod kell, hogy a régi lakásodat valóban eladtad.

Rokontól szerzett ingatlan

Minden eddig ismertetett szabály borul, ha nem egy vadidegentől, hanem közeli hozzátartozódtól vásárolsz ingatlant. Egyenes ági rokonok között ugyanis teljesen illetékmentes a vagyonátruházás. Ebbe nemcsak a vérszerinti rokonaid számítanak bele, hanem például az örökbefogadott gyermekeid és a házastársad is. A NAV felé ilyenkor is jelentened kell a vagyonszerzést, azonban nem rónak majd ki illetéket. Ugyanez a helyzet, vagyis illetékmentes az eljárás, ha házassági vagyonmegosztás miatt szerzel tulajdonrészt egy ingatlanban.

Mindig olcsóbb

Önkormányzati vagy állami lakásban élni számos előnnyel jár. Ezek az előnyök pedig akkor is érvényesülnek, ha úgy döntesz, megvásárolod az ingatlant. Az ilyen lakások után ugyanis egyáltalán nem kell illetéket fizetned, azaz értéktől függetlenül mentes az adásvétel a terhektől. Mindez azonban csak akkor igaz, ha elővásárlási jogod van az adott ingatlanra. Magyarul, ha korábban bérlőként laktál az állami vagy önkormányzati fenntartású lakásban és elővásárlási jogot alapítottatok a részedre.

Aki építkezésre adja a fejét

Ha úgy döntöttél, hogy építkezel, és ehhez telket vásárolsz, alapesetben illetéket kell fizetned, hiszen az építési telek is vagyontárgynak számít. Mentesülhetsz azonban a fizetési kötelezettség alól, ha négy éven belül lakóingatlant építész a telekre.

Az építési szándékodról még azelőtt kell nyilatkoznod a NAV felé, hogy az illetéket kiszabó fizetési meghagyás jogerőssé válna. Az adóhatóság ilyenkor felfüggeszti a fizetési kötelezettségedet, négy évvel később viszont az illetékes önkormányzaton keresztül ellenőrzi, hogy a lakóház ténylegesen felépült-e. Csak abban az esetben fogják végleg törölni a fizetési kötelezettséget, ha a lakásod jogerős használatba vételi engedéllyel rendelkezik. 

Részletfizetés?

Ha minden kötél szakad, és semmilyen kedvezményre vagy mentességre nem vagy jogosult, még mindig van pár lehetőséged. Ha első lakástulajdonos vagy, részletfizetési kérelemmel fordulhatsz a NAV felé. Ezt egy külön nyomtatványon kell igényelned (akár a fizetési meghagyás kézhezvétele után is), és 12 havi pótlékmentes részletfizetést kaphatsz. Fontos azonban, hogy a törlesztőrészleteket mindig határidőre fizesd be. Ellenkező esetben az adóhatóság egy összegben követeli majd a teljes fennmaradó illetéket, és még késedelmi kamatos is felszámolnak.

Ha nem életed első lakását szerzed, akkor is kérheted a részletfizetést, ilyenkor azonban a pozitív elbírálás nem automatikus. Bár a NAV-ra hajlamosak vagyunk kőszívű szervezetként tekinteni, valójában egyedi elbírálás alapján is lehetőséged van az illeték csökkentésére.

Ha jövedelmi helyzeted alapján indokolt, kérheted a vagyonszerzési illeték mérséklését. Ezt azonban alaposan alá kell támasztanod egy kérelemben, aminek megírásához érdemes ügyvéd vagy könyvelő segítségét kérned. Egyedi elbírálásban kaphatsz kedvezménytteljes mentességet, 12 havi vagy akár hosszabb részletfizetési lehetőséget is.

Álomhatár

Bár viszonylag ritka esetnek számít, nem árt, ha tudsz róla, hogy egymilliárd forint felett változik az illeték mértéke. Ha például 1.4 milliárd forintért vásároltál ingatlant (akár magánszemélyként, akár cégként), 1 milliárdig a szokásos 4%-os tételt kell fizetned, az efölötti részre azonban csak 2%-ot. A konkrét példánál maradva egyszer keletkezik 40 millió forint illeték az 1 milliárd forintra, továbbá 8 millió a 400 millióra. Összesen 48 millió forintot kell majd fizetned, szemben az 56-tal, amit akkor fizetnél, ha a teljes összeg után 4%-kal számolna a NAV. Az illeték összege pedig semmilyen esetben nem lehet magasabb 200 millió forintnál.

Minden, amit eddig olvashattál, magánszemélyként történő ingatlanvásárlás kapcsán igaz. Ha cégként teszed mindezt, egészen más szabályok vonatkoznak rád. Ilyenkor is keletkezhet illetékfizetési kötelezettséged, és persze mentességekre és kedvezményekre is jogosult leszel (ha például ingatlan visszlízing konstrukcióban szerzel ingatlant). Ha nem magánszemélyként vásárolsz, mindenképp érdemes szakemberrel konzultálnod, aki segít eligazodni a bonyolult jogszabályi környezetben.

Az illetékmentesség hátulütői

Ha egy fillért sem kell fizetned, az csakis jó lehet, nem igaz? Sajnos vannak olyan esetek, amikor ez valóban nem igaz. Ha örökölted a lakást vagy egyenes ági hozzátartozódtól kaptad ajándékba, könnyen előfordulhat, hogy a szerződésen nem szerepel szerzési érték. Ez később jelenthet problémát, ha esetleg el akarod majd adni az ingatlant. Ha nincs szerzési érték, a NAV az eladási ár 25%-át tekinti nyereségnek, és ez után kell adóznod. A különbség bizony több millió forint is lehet!

Ebben, és még sok minden másban is hatékony segítséget nyújthat egy felkészült ügyvéd. Egy jól megszövegezett előszerződés például kulcsfontosságú lehet több esetben is, és az illetékfizetési kötelezettségedre is kihathat. Főleg akkor, ha eladsz és vásárolsz is, ám az új ingatlan még nincs szerkezetkész állapotban. Az előszerződés garanciát jelent, hiszen kiköthetitek benne, hogy csak akkor köttök végleges szerződést, ha a lakás eléri a kívánt állapotot. A dokumentum megírásához azonban mindenképp jogász segítségére lesz szükséged.

Jelen bejegyzésünk csak tájékoztató jellegű, nem minősül üzleti vagy ügyvédi tanácsadásnak. 

Mi történik miután elküldted az űrlapot?

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.

További bejegyzéseink

Ingatlan adásvétel ügyvéd

Ingatlan adásvétel ügyvéd segítségével

Egy ingatlan megvásárlása első ránézésre talán egyszerűnek tűnik. A vevő fizet, az eladó örül, a tulajdoni lapon bejegyzik a változást. Mindez a gyakorlatban persze egészen másképp néz ki. Számtalan tényező bonyolíthatja a helyzetet, és a jogszabályok is rengeteg kötelességet írnak elő. Egyebek mellett azt is, hogy az adásvételben ügyvéd is közreműködjön.

Tovább olvasok »
Ingatlan adásvételi előszerződés

Útmutató az ingatlan adásvételi előszerződés alkalmazásához

Amikor a végleges adásvételi megállapodás aláírásához valamilyen feltétel teljesülésére még várni kell, akkor számít bevett gyakorlatnak az ingatlan adásvételi előszerződés megkötése. A szerződő felek egyfajta szándéknyilatkozatának felel meg tehát, ami egyben kötelezettségvállalással ér fel a kontraktus későbbi létrejöttére.

Tovább olvasok »
Share on facebook
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email