fbpx

Mekkora plusz kiadást jelent a lakásvásárlási illeték?

Miről fogsz olvasni?

A lakásvásárlás alighanem a Te életedben is az egyik legnagyobb kiadásnak számít. A magas ingatlanárak miatt eleve nem vagy könnyű helyzetben, az adásvétel során pedig számtalan egyéb költség is felmerül. Nem dolgozik ingyen az ügyvéd, a földhivatalban is megkérik az ügyintézés árát, és még ott van a folyamat végén a lakásvásárlási illeték, ami jelentősen megdobhatja a végösszeget.

Az úgynevezett visszterhes vagyonátruházási illeték minden esetben a vevőt terheli, általános mértéke pedig alapesetben az ingatlan forgalmi értékének 4%-a: egy átlagosnak mondható, 30 milliós lakás esetében tehát 1.2 millió forintot kell az államkasszának megfizetned. Cikkünkből minden fontosat megtudhatsz az illeték mértékéről, határidőkről és persze a mentesség eseteiről is.

A lakásvásárlási illeték és a rá vonatkozó szabályok

A vagyonszerzési illetéket az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Illetéktörvény) szabályozza, külön fejezetet szentelve a visszterhes vagyonátruházási illetéknek. Ezt az összeget természetesen nemcsak ingatlan után kell megfizetned az adóhatásóság részére: az értékesebb ingóságok, például egy gépjármű után ugyanúgy számolnod kell vele. Ahogy a jövedelmed után személyi jövedelemadó (SZJA), úgy a megszerzett vagyontárgyak után illeték formájában kér tőled hozzájárulást az állam. 

Fizetési kötelezettséged azon a napon keletkezik, amikor aláírjátok az ingatlan adásvételi szerződést. A NAV malmai azonban lassan őrölnek, így jellemzően még pár hónap eltelik, mire ténylegesen értesítést kapsz az adóhivataltól. Ha megjött a fizetési meghagyás, általában az átvételtől számított 30 nap áll rendelkezésedre a fizetésre. Fontos, hogy nemcsak ingatlan után rónak ki illetéket, hanem akkor is, ha építési telket vásároltál vagy haszonélvezeti jogot szereztél egy lakáson.

Az illeték összegét a NAV a megvásárolt családi ház vagy lakás forgalmi értéke alapján határozza meg. Főszabályként ez az összeg megegyezik az ingatlan vételárával, azzal az összeggel, amely az adásvételi szerződésben is szerepel. Azonban bizonyos helyzetekben más összeggel is számolhatnak: ha a vételárat túl magasnak vagy túl alacsonynak ítéli az adóhatóság, akkor az általuk meghatározott forgalmi érték után kell majd illetéket fizetned. A mértéke ugyanakkor ebben az esetben is 4%.

A gyakorlatban az ember általában nem egyedül vásárol ingatlant, hanem például élete párjával közösen. A bevett szokás az, hogy ilyenkor fele-fele arányban lesztek tulajdonosok. Az illetéket a törvények értelmében a megszerzett tulajdoni hányad után róják ki. Vagyis, ha a lakás értéke 30 millió forint és te ½ arányban vagy tulajdonos, akkor 15 millió forint után szükséges illetéket fizetned – és természetesen a párodnak is.

Illetékmentességek, kedvezmények és speciális esetek a házvásárlási illeték kapcsán

Ingatlanvásárlás során az ingatlan vételára után az illeték jelenti a második legnagyobb kiadást. Szerencsére a törvényhozók is felismerték, hogy sokaknak hatalmas extra terhet jelent ez az adónem, így többféle illetékkedvezményt és mentességet is meghatároztak. Érdemes alaposan megismerned ezeket a feltételeket, hiszen könnyen lehet, hogy érvényesíteni tudod egyiket-másikat. Márpedig egyáltalán nem mindegy, hogy 1 millió, vagy csak 500 ezer forintot kell végül kifizetned.

Melyek a leggyakoribb illetékkedvezmények?

Mint láthattad az eddigiekből, az illetékek nagyobb összegű kiadást jelentenek, ráadásul mindig éppen egy olyan időszakban, amikor az embernek minden forintra szüksége van. Ezért is nagyon fontos, hogy egy ilyen lehetőséget soha ne szalassz el, hiszen ekkor is jelentős összegekről beszélhetünk. Természetesen az nem elvárható senkitől sem, hogy tisztában legyen az ezzel kapcsolatos legapróbb részletszabályokkal is, azonban ha tapasztalt ügyvéd segítségére hagyatkozol a lakásvásárlás során, akkor ő észrevehet olyan lehetőségeket, amelyekre te is jogosult lehetsz és akár jelentősen is csökkentheted általuk amúgy is magas terheidet.

Bár az illetékkedvezmények és illetékmentességek szabályai összetett rendszert alkotnak, sok rendelkezést csak más jogszabályokkal együtt, például a gépjárműadóról vagy a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény, esetleg a Cégtörvény vonatkozó passzusaival összhangban tudunk csak értelmezni. Ezek mellett az életszerű, ám speciális szabályok mellett azonban létezik pár olyan általános eset is, amelyek gyakran fordulnak elő a hétköznapi életben és akár még téged is könnyedén megillethetnek. Ezek a rendelkezések személyükben jellemzően a fiatalokat és az otthonteremtés előtt álló családosokat támogatják, valamint olyan helyzetekre kínálnak kedvezményeket, mint például a rokontól vásárlás, egy tulajdonrész vagy éppen egy önkormányzati lakás vásárlása. Egészen pontosan az illetékkedvezmények és illetékmentességek leggyakoribb esetei.

  • A cserepótló vétel, amikor egymáshoz időben közel eladsz és veszel vagy éppen fordítva, vásárolsz majd eladsz egy – egy ingatlant, akkor ezek különbözete után adózol.
  • Résztulajdon vásárlása esetén csak az adott eszmei hányadnak megfelelően áll fenn illetékfizetési kötelezettség.
  • A fiatalokat és a családosokat segítik azok a szabályok, amelyek 35 év alattiak első lakásvásárlására, valamint a CSOK igénybevételére vonatkozóan tartalmaznak könnyítéseket.
  • A rokontól történő vásárlás pedig már nem is az illetékkedvezmények, hanem a teljes mentesség körébe tartozik, mint látni fogod.
  • Akárcsak az önkormányzati vagy állami lakás, illetőleg az építési telek vásárlása is bizonyos feltételek esetén a teljes mentessége körébe eshet.

Nézzük is meg ezeket a szabályokat egy kicsit részletesebben!

A cserepótló vétel szabályai

Ha nem az első lakásodat vásárolod, akkor valószínűleg ezzel egy időben (vagy közel egy időben) eladod azt, amelyikben eddig laktál. Ez pedig speciális helyzetet teremt az illeték szempontjából. Ilyenkor beszélünk az ún. cserepótló vételről. Ebben az esetben az illetékkedvezményének szabályai lépnek életbe, amelynek értelmében a két ingatlan értékének a különbözete adja majd az adóalapot az illeték kiszámításához. Fontos azonban, hogy az eladás és a vétel között maximum három év telhet el.

Hasonló a helyzet, ha már megvetted az új otthonodat, de a régit még nem tetted pénzzé. Ha egy éven belül megteszed, jogosult leszel az előző bekezdésben ismertetett szabályok szerint kedvezőbb illetékfizetésre, vagyis csak a különbözet után kell utalnod a NAV-nak. Mindez azonban csak egyetlen eladott ingatlan után érvényes. Ha több lakást is eladtál, akkor is csak egyet vesznek figyelembe az illetéknél. 

További kedvezmény, hogy amennyiben a vásárolt lakás forgalmi értéke kisebb, mint az eladott lakásé, abban az esetben a vagyonszerző teljes egészében mentesül az illetékfizetési kötelezettség alól. Ekkor ugyanis szigorúan véve és egyszerűen fogalmazva a vagyonod nem gyarapodik, hanem csökken, így nem lesz jogalapja az illetékfizetésnek. Ez akkor is igaz, ha az adásvétel idején már eladtad a korábbi ingatlanodat, és akkor is, ha ezt később, a törvényi határidőn belül teszed meg. Utóbbit azonban jelezned kell a NAV felé. 

A kérelmet belefogalmazhatjátok az adásvételi szerződésbe, de külön lapon is benyújthatod az adóhivatalnak. Később természetesen igazolnod kell, hogy a régi lakásodat valóban eladtad.

Fontos kiemelni, hogy a cserepótló vétel esetén igénybevehető illetékkedvezmény nem jár automatikusan, azt kifejezetten kérni kell a NAV-tól.

Ez a “Kérelem” az adásvételi szerződés benyújtásával egyidejűleg kitöltött “B400”-as adatlapon kell, hogy szerepeljen, amelynek a kitöltésében minden esetben segít majd az eljáró ügyvéd.

Résztulajdon vásárlása

Gyakori esetnek számít az is, amikor egyetlen tulajdonos nevére kerül az ingatlan, aki kivásárolja a korábbi résztulajdonosokat. A NAV szempontjából mindez tulajdonrész-vásárlásnak minősül, így érvényesítik az illetékfizetés szabályait. Természetesen ilyenkor is igaz, hogy nem a teljes vételár után, hanem a megszerzett tulajdonrész arányának megfelelően kell az illetéket megfizetni. Ha például már korábban negyedrészben tulajdonos voltál és megvásárlod a másik háromnegyed részt is, akkor a fizetendő illeték alapját is a teljes forgalmi érték háromnegyede adja.  

Első lakástulajdon vásárlása

A fiataloknak járó illetékkedvezményről talán már hallottál, hiszen ez a leggyakrabban igénybe vett forma. Elengedi az adóhivatal az illeték összegének a felét, ha 35 év alattiként megszerzed életed első lakástulajdonát (tulajdoni hányadát). Sajnos azonban van még egy feltétel, aminek már lényegesen nehezebb megfelelni a mai ingatlanárak mellett. A megvásárolt családi ház vagy lakás ugyanis nem lehet értékesebb 15 millió forintnál. Ha pedig teljesen új építésű ingatlant vásárolsz, teljes illetékmentességet kapsz. A 15 milliós értékhatár azonban itt is korlátozza a lehetőségeidet.

CSOK igénybevétele

Napjainkban népszerű és gyakran igénybe vett konstrukció a CSOK is. Az otthonteremtési kedvezmény eleve előnyöket biztosít, hiszen állami támogatással vásárolhatunk ingatlant. Azonban 2021. január elsejéről az Illetéktörvény is kedvezően változott. Korábban a felvett támogatás összegét (és szigorúan csak a támogatást, nem a CSOK-hitelt) ugyanis levonták az illeték alapjából. Magyarul, papíron ennyivel kevesebbet ért az ingatlanod, így kevesebb illetéket is kellett fizetned. Ha 30 milliót fizettél a lakásért és felvettél hozzá 10 milliónyi CSOK-ot, akkor 20 millió volt az illeték alapja.

A 2021-es év elejétől hatályba lépett változtatás szerint mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól lakás tulajdonjogának vagy lakás tulajdoni hányadának CSOK felhasználásával történő megvásárlása. A kedvezmény szintén a CSOK támogatásra vonatkozik és ebben az esetben nem is kell tovább számolgatni, a támogatással nem érintett forgalmi érték, azaz a teljes vételár mentes lesz az házvásárlási illeték alól.

Rokontól szerzett ingatlan

Minden eddig ismertetett szabály borul, ha nem egy vadidegentől, hanem közeli hozzátartozódtól vásárolsz ingatlant.

Egyenes ági rokonok közötti vagyonátruházás ugyanis mentesül az illeték megfizetése alól.

Ebbe nemcsak a vérszerinti rokonaid számítanak bele, hanem például az örökbefogadott gyermekeid és a házastársad is. A NAV felé ilyenkor is jelentened kell a vagyonszerzést, azonban nem rónak majd ki illetéket. Ugyanez a helyzet, vagyis illetékmentes az eljárás, ha házassági vagyonmegosztás miatt szerzel tulajdonrészt egy ingatlanban.

Önkormányzati vagy állami lakás vásárlása

Önkormányzati vagy állami lakásban élni számos előnnyel jár: például abban az esetben is, ha úgy döntesz, megvásárolod a bérelt ingatlant. Az ilyen lakások után ugyanis egyáltalán nem kell illetéket fizetned, azaz értéktől függetlenül mentes az adásvétel a terhektől. Mindez azonban csak akkor igaz, ha elővásárlási jogod van az adott ingatlanra. Magyarul, ha korábban bérlőként laktál az állami vagy önkormányzati fenntartású lakásban és elővásárlási jogot alapítottatok a részedre.

Telek építkezési céllal történő vásárlása

Ha úgy döntöttél, hogy építkezel, és ehhez telket vásárolsz, alapesetben illetéket kell fizetned, hiszen az építési telek is vagyontárgynak számít. Mentesülhetsz azonban a fizetési kötelezettség alól, ha négy éven belül lakóingatlant építész a telekre.

Az építési szándékodról még azelőtt kell nyilatkoznod a NAV felé, hogy az illetéket kiszabó fizetési meghagyás jogerőssé válna. Az adóhatóság ilyenkor felfüggeszti a fizetési kötelezettségedet, négy évvel később viszont az illetékes önkormányzaton keresztül ellenőrzi, hogy a lakóház ténylegesen felépült-e. Csak abban az esetben fogják végleg törölni a fizetési kötelezettséget, ha a lakásod jogerős használatba vételi engedéllyel rendelkezik. 

Lehetséges a részletfizetés?

Ha minden kötél szakad, és semmilyen kedvezményre vagy mentességre nem vagy jogosult, még mindig van pár lehetőséged. Ha első első lakástulajdonodat (tulajdoni hányadodat) vásárolnád meg, részletfizetési kérelemmel fordulhatsz a NAV felé. Ezt egy külön nyomtatványon kell igényelned (akár a fizetési meghagyás kézhezvétele után is), és 12 havi pótlékmentes részletfizetést kaphatsz. Fontos azonban, hogy a törlesztőrészleteket mindig határidőre fizesd be. Ellenkező esetben az adóhatóság egy összegben követeli majd a teljes fennmaradó illetéket, és még késedelmi kamatos is felszámolnak.

Ha az adásvétel tárgya nem az első lakástulajdonod, akkor is kérheted a részletfizetést, ilyenkor azonban a pozitív elbírálás nem automatikus. Bár a NAV-ra hajlamosak vagyunk kőszívű szervezetként tekinteni, valójában egyedi elbírálás alapján is lehetőséged van az illeték csökkentésére.

Ha jövedelmi helyzeted alapján indokolt, kérheted a vagyonszerzési illeték mérséklését. Ezt azonban alaposan alá kell támasztanod egy kérelemben, aminek megírásához érdemes ügyvéd vagy könyvelő segítségét kérned. Egyedi elbírálásban kaphatsz kedvezményt, teljes mentességet, 12 havi vagy akár hosszabb részletfizetési lehetőséget is.

Mindent átvettünk a lakásvásárlási illeték kapcsán?

Minden, amit eddig olvashattál, magánszemélyként történő ingatlanvásárlás kapcsán igaz, valamint eltérő szabályok vonatkoznak az egymilliárd forintnál értékesebb ingatlanok vásárlására is. Valamint ha cégként teszed mindezt, egészen más rendelkezéseket kell figyelembe venni. Ilyenkor is keletkezhet illetékfizetési kötelezettséged, és persze mentességekre és kedvezményekre is jogosult leszel. Mindenképp érdemes tehát szakemberrel konzultálnod, aki segít eligazodni a bonyolult jogszabályi környezetben!

Ha egy fillért sem kell fizetned, az csakis jó lehet, nem igaz? Sajnos vannak olyan esetek, amikor ez valójában nem igaz. Ha örökölted a lakást vagy egyenes ági hozzátartozódtól kaptad ajándékba, könnyen előfordulhat, hogy a szerződésen nem szerepel szerzési érték. Ez később jelenthet problémát, ha esetleg el akarod majd adni az ingatlant. Ha nincs szerzési érték, a NAV az eladási ár 25%-át tekinti nyereségnek, és ez után kell adóznod. A különbség bizony több millió forint is lehet!

Összegezés

Mindezekben, és még sok minden másban is hatékony segítséget nyújthat egy felkészült ügyvéd. Egy jól megszövegezett előszerződés például kulcsfontosságú lehet több esetben is, és az illetékfizetési kötelezettségedre is kihathat. Főleg akkor, ha eladsz és vásárolsz is, ám az új ingatlan még nincs szerkezetkész állapotban. Az előszerződés garanciát jelent, hiszen kiköthetitek benne, hogy csak akkor köttök végleges szerződést, ha a lakás eléri a kívánt állapotot. A dokumentum megírásához azonban mindenképp jogász segítségére lesz szükséged. Ha te is ingatlan vásárlása előtt állsz és szakszerű jogi segítségre lenne szükséged, keress minket és lépj velünk kapcsolatba!

A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.

Mi történik a kapcsolatfelvétel után?

1

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

2

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

3

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.