fbpx
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Ingatlan végrehajtás - mikor kerülhet rá sor?

  • 8 perc
  • 2023.07.07

Miről fogsz olvasni?

Egy kölcsön felvétele minden esetben rejt magában valamennyi rizikót. A bank által végzett hitelbírálat során elvégzik a kockázatok elemzését és értékelését, hiszen a pénzintézet érdeke is az, hogy fizetőképes ügyféllel szerződjön. Mégis előfordulhat, hogy az adós körülményei olyan jelentősen változnak meg a kölcsön felvételét követően, hogy gondot okoz számára a hitelszerződésben vállalt fizetési ütemezés tartása. Az ingatlan végrehajtás foganatosítása ugyanakkor egy hosszú folyamat utolsó lépése, az odáig vezető úton pedig nagyon sok múlik az adós hozzáállásán is.

Mostani bejegyzésünkben először áttekintjük, mit tehetsz azért, hogy az esetleges fizetési nehézségek esetén is elkerülhesd a legrosszabb forgatókönyv megvalósulását. Tisztázzuk a fizetésképtelenséggel és tartozás behajtással kapcsolatos olyan kifejezések pontos jelentését, mint a követeléskezelés, a KHR lista, a hitel átütemezés vagy az adósságrendezés. Majd számbavesszük azokat a helyzeteket, amikor sor kerülhet az ingatlan végrehajtásra, valamint megnézzük az eljárásnak a legfontosabb szabályait is. Nézzük is a részleteket!

Mit tehetünk, ha nem tudjuk fizetni a hitelt?

Már az elején fontos tisztázni, hogy a bank érdeke az, hogy a pénzéhez jusson. Az ingatlan végrehajtás kapcsán pedig tudni érdemes, hogy az szinte senkinek nem éri meg, egy esetleges árveréssel a bank és az adós is rosszul jár. A nyomott áron történő értékesítés a legtöbb esetben nem fedezi a pénzintézet követelését és az adós tartozását sem, hasznot legfeljebb a követeléskezelő és az árverési vevő remélhet, aki ebből kifolyólag olcsón tud lakáshoz jutni.

Ugyanakkor az első elmulasztott törlesztőrészlet és az árverés kiírása között rengeteg idő telik el, amely alatt az számos lehetőség adódhat a legrosszabb következmények elkerülésére. A legfontosabb, hogy amennyiben látod, hogy fizetési nehézségeid támadnak, esetleg már el is maradtál az első részlet megfizetésével, semmiképpen ne maradj passzív. Keresd a kapcsolatot a bankkal, akár egy pénzügyi tanácsadó vagy ügyvéd segítségét is kérheted, hogy közösen oldjátok meg a felmerült problémát!

Ez még csak a kezdeti szakasz, amikor olyan egyszerű megoldások is szóba jöhetnek, mint a hitel átütemezés, a fizetési könnyítés, vagy az adósságrendezés. Ezekben az esetekben elérhető lehet a 

  • futamidő meghosszabbítása, 
  • a törlesztőrészletek csökkentése, 
  • a lejárt tartozás fizetési ütemezése, 
  • ezek kombinációja, valamint
  • akár a törlesztő részletek befizetésének meghatározott időre történő felfüggesztéséről is meg lehet állapodni. 

Az adósságrendezés azoknak jelenthet segítséget, akik több, meglévő tartozásukat szeretnék kiváltani egy előnyösebb konstrukcióval – ezt nevezzük adósságrendező hitelnek. 

Mit jelent a KHR lista?

A KHR a Központi Hitelinformációs Rendszer szavaiból alkotott mozaikszó. A nyilvántartásból pontosan megismerhető a banki ügyfelek hiteltörténete: ha valaki a KHR negatív adóslistáján szerepel, az valamennyi bank esetében kizárja egy újabb kölcsön felvételét.

  • Fontos

A jelenlegi szabályok szerint, ha már legalább 3 hónapja nem törleszted a tartozásodat és annak összege meghaladja az aktuális minimálbér mértékét, akkor a bank megküldi az adataidat a KHR számára, felmondja a szerződést, ezzel együtt pedig az egész tartozás egy összegben esedékessé válik.

Innentől kezdve már nincsen lehetőség áthidaló megoldások igénybevételére, mint az átütemezés vagy a fizetési könnyítés. Továbbá egyetlen hitelintézet sem fog szerződést kötni a KHR negatív adóslistáján szereplő adóssal, ezért adósságrendező hitel igénybevételével sem élhetsz.

Milyen következményekkel jár a követeléskezelő felbukkanása?

A követeléskezelő vagy faktoráló cég színre lépése azt jelenti, hogy a bank eladta a tartozásodat egy kifejezetten ilyen adósságok behajtására szakosodott vállalatnak. Annyi történik ilyen esetben, hogy a követeléskezelő cég csökkentett áron megvásárolja a banktól a hiteltartozást és arra törekszik, hogy az eredeti áron hajtsa be az adóstól. Innentől kezdve a banknak nincs további követelése veled szemben, hiszen azt teljes egészében a faktoring cégre ruházta.

Fontos, hogy ez a szakasz még mindig nem a végrehajtás. A faktoráló cégekkel is adódhat lehetőséged megegyezni, hiszen áron alul vásárolják meg a tartozást a banktól, jellemzően a teljes összeg 30-70 százalékáért – így nyitottak lehetnek egy olyan megoldásra, amely szerint az eredeti tartozásnál kevesebb összeg megfizetésével rendezed az adósságodat.

Mikor kerülhet sor ingatlan végrehajtásra?

A fentieket is összegezve, alapvetően 3 szakaszát különböztethetjük meg az általános banki ügymenetnek onnantól kezdve, hogy elmaradtunk a törlesztőrészletek megfizetésével.

  • Behajtási szakasz (1-89. nap): ekkor még van lehetőség megegyezni a bankkal, jelezni felé, ha akár átmeneti, akár tartós fizetési nehézséged akadt. Itt még minden további nélkül járható út lehet valamelyik már említett áthidaló megoldás.
  • Követelési szakasz (90-180. nap): ha a behajtási szakasz 90 nap elteltével sem vezetett eredményre, jellemzően ekkor kerül a tartozás egy követeléskezelő céghez. Fontos, hogy ekkor még nem kerül sor a szerződés felmondására, mindösszesen a faktoráló cég lép a bank helyébe. Ha viszont a követeléskezelővel sem sikerül egyezségre jutnod, szinte elkerülhetetlen a felmondás, annak minden jogkövetkezményével együtt.
  • Végrehajtási szakasz az eredménytelen követeléskezelést követően fordulhat elő, ilyenkor már kifejezetten rosszak az esélyeid a kedvező végkifejletre. A bankkal történő megegyezés itt már szóba sem jöhet, ellenben sor kerülhet a tartozás fizetésedből történő levonására vagy vagyontárgyaid értékesítésére is.

A legtöbb esetben a hiteltartozás adja a végrehajtás alapját, ugyanakkor a gyakorlatban bármilyen meg nem fizetett pénztartozás okot adhat ennek elrendelésére.

  • Közös költségből eredő tartozás esetén a közgyűlés vagy felhatalmazás alapján a közös képviselő lehet jogosult jelzálogot bejegyeztetni az ingatlanra. Így egy esetleges vevő értesül ennek fennállásáról és csak úgy tudja az adott ingatlant birtokba venni, ha ezeket a tartozásokat kiegyenlíti. Más esetben a társasház fizetési meghagyásos eljárást kezdeményezhet az adós ellen, amelynek eredményeképpen sor kerülhet a végrehajtás elrendelésére.
  • Az építményadót nem minden önkormányzat veti ki, olyan településeken viszont, ahol megállapították ezt az adónemet is, minden év március 15-ig, illetve szeptermber 15-ig kell megfizetni ennek összegét. Amennyiben erre nem kerül sor, a jegyző a tartozás behajtása érdekében akár az ingatlanodra is indíthat végrehajtási eljárást.
  • Adók vagy illetékek megfizetésének elmulasztása szintén vezethet végrehajtás elrendeléséhez, ekkor azonban a valamelyest elérő szabályok, az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (Art.) rendelkezései szerint folyik az eljárás.

Mi jelenti az ingatlan végrehajtás alapját?

  • Fontos

A végrehajtás jogalapját a legtöbb esetben a bank felé meg nem fizetett, késedelmes tartozásod adja.

Ha ingatlanfedezet mellett veszel fel kölcsönt, akkor jellemző megoldás, hogy a kölcsönszerződést és a jelzálogot alapító szerződést közjegyzői okiratba foglalják. Ilyen esetben pedig elegendő, ha a közjegyző azt később végrehajtási záradékkal látja el, ez alapján ugyanis bírósági eljárás lefolytatása nélkül is kezdetét veheti a végrehajtás.

Ugyanakkor az ingatlan végrehajtás a fedezet nélküli személyi kölcsönök nemtörlesztésének következménye is lehet. Az eljárás megindításához ugyanis egy jogerős polgári, büntető vagy közigazgatási döntésre, például bírósági vagy közjegyzői határozatra van szükség. Egy ilyen okirat kiállítása pedig könnyen eredménye lehet bármilyen pénzügyi jellegű jogvitának, legyen a hitelező a bank, más intézmény vagy akár magánszemély. 

Mit jelent a fokozatosság és az arányosság elve?

Az ingatlan végrehajtás szabályait a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII törvény (Vht.) tartalmazza. A jogszabály deklarálja a fokozatosság, valamint az arányosság elvét, mint az adóst védő garanciákat. A fokozatosság elve pénztartozások behajtása során azt jelenti, hogy a végrehajtást először:

  • Az adós rendelkezése alatt álló pénzösszegből, valamint
  • Az adós jövedelméből, munkabéréből kell levonni.

Amennyiben előre látható, hogy a követelést ezekre az összegre vezetett végrehajtással nem lehet viszonylag rövidebb időn belül behajtani, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya végrehajtás alá vonható.

  • Ilyenkor először az adós vagyontárgyaira, ingóságaira lehet bejegyezni a végrehajtási jogot.
  • Az ingatlant csak akkor lehet értékesíteni, 
    • ha az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve a követelés, 
    • vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva elégíthető ki.

Nem indítható meg az ingatlan végrehajtás abban az esetben, ha a tartozás mértéke nem éri el a félmillió forintot. Ha pedig az ingatlan több személy közös tulajdonában van, akkor csak az adóst illető tulajdoni hányadot lehet végrehajtás alá vonni. Ezek a rendelkezések az arányosság elvéből is következnek, amely szerint a végrehajtási módnak igazodnia kell a követelés nagyságához.

Hogyan zajlik az ingatlan végrehajtás?

A végrehajtás első lépése, hogy a kijelölt bírósági végrehajtó – adóhatósági eljárás esetén a NAV végrehajtási osztálya – a földhivatalnál az ingatlanra végrehajtási jog bejegyzését kezdeményezi, a tulajdoni lapra történő feljegyzés formájában. A bejegyzés magába foglalja a tartozás összegét és annak járulékait, például kamatait is. Ennek tényéről a tulajdonos értesítést kap, a a végrehajtási költség megelőlegezését követően pedig a végrehajtó lefoglalja az ingatlant.

Az eljárás során minden esetben meg kell állapítani az ingatlan becsértékét. Ezt a végrehajtó teszi meg, az önkormányzatnál vezetett adó- és értékbizonyítványban feltüntetett érték alapján. Ugyanakkor ez nem feltétlen fedi a valós értéket, ezért mind a végrehajtást kérő, mind az adós kérheti igazságügyi szakértő bevonását az eljárásba.

Hogyan történik az ingatlan értékesítése?

Bár az ingatlan végrehajtás kapcsán szinte mindenki az árverésre gondol elsőként, a jogszabályok lehetőséget biztosítanak az árverésen kívüli értékesítésre is. Amennyiben ilyen úton nem talál gazdára az érintett ingatlan, nincs más megoldás, mint árverésen értékesíteni azt. 

Napjainkban az ingatlan árverés elektronikus úton zajlik, a licitálók nem személyesen tesznek ajánlatokat. Az árverésen való részvételhez árverési előleget kell letétbe helyezni a végrehajtónál, a licit pedig csak akkor érvényes, ha az eléri a kikiáltási ár legalább 50%-át, lakóingatlanok esetében a 70%-át. Ha az árverés eredménytelenül zárul, a végrehajtó  3 hónapon belül második árverést ír ki. Amennyiben ez a próbálkozás sem vezet eredményre, a végrehajtást kérő jogosulttá válik, hogy a becsérték 50, illetve 70%-áért megszerezze az ingatlant. Amennyiben ezzel a jogával nem kíván élni, úgy a végrehajtó folyamatos árverési hirdetményt tesz közzé az erre szolgáló honlapon.

Miben segíthet egy jogi szakember?

Mint láthattad, az ingatlan végrehajtás valóban az utolsó megoldás, amit a bank (vagy bármilyen más hitelező) igénybe vehet a tartozásod behajtása céljából. Egy elmulasztott törlesztőrészlet, illetékfizetési kötelezettség, vagy parkolási bírság nem szabad, hogy odáig vezessen, hogy az ingatlan elárverezésére kerüljön sor. Hiszen eddig a pontig számos alkalommal kínálkozhat lehetőséged valamilyen előnyösebb megállapodást kötni akár a pénzintézettel, akár a követeléskezelővel.

Egy jogi szakember már az elején felhívhatja a figyelmedet arra, ha a tartozásod elévült: a bank természetesen ilyen esetben is megkíséretheti behajtani, azonban egy elévülési kifogással mindezt megakadályozhatod. A Vht. is számos, adósokat védő garanciális szabályt, alapelvet tartalmaz, amelyeket egy tapasztalt ügyvéd bármikor képes lehet érvényesíteni.

Miért válaszd a BP Legalt?

A BP Legal ingatlanjogban jártas munkatársai nemcsak a lakások adásvételi szerződésének elkészítésében, vagy a földhivatali ügyintézésben rendelkeznek komoly tapasztalatokkal, hanem szinte minden jogi természetű ügyben, ami egy ingatlannal kapcsolatban felmerülhet.

Ha fizetési nehézségeid akadtak, felszólító leveleket küld a bank vagy már más lépésekre, például a tartozás eladására is sor került, ne várd meg a legrosszabbat! Ha szakszerű jogi segítségre van szükséged, keress minket és foglalj időpontot konzultációra!

  • Lépj velünk kapcsolatba!

A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.

Mi történik a kapcsolatfelvétel után?

1

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

2

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

3

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.

Ezeket olvastad már?

Copyright © 2023 – BP Legal

Minden jog fenntartva