fbpx

Tulajdon és haszonélvezeti jog: mikor melyik az „erősebb”?

Miről fogsz olvasni?

A haszonélvezeti joggal, valamint az azzal terhelt ingatlan fogalmával elsősorban öröklés után előállt jogi helyzetekben találkozhattál. Az úgynevezett özvegyi haszonélvezeti jog, vagy egyszerűen csak özvegyi jog az örökhagyó házastársát illeti meg és akkor is feljogosítja az adott ingatlan használatára, ha annak nem ő az egyedüli tulajdonosa.

Azonban más esetekben, akár megegyezés alapján is, ráadásul nem kizárólag ingatlan vonatkozásában illethet meg bizonyos személyt vagy személyeket ilyen jogosultság. 

Bejegyzésünkben a haszonélvezettel kapcsolatos legfontosabb rendelkezéseket tekintjük át, az ingatlanon fennálló haszonélvezetre vonatkozó szabályok ismertetésén keresztül. Megnézzük a haszonélvező és a tulajdonos jogait, kötelezettséget, számszerűsítjük egy haszonélvezeti jogosultság értékét és megnézzük, milyen jogi lehetőségei vannak a tulajdonosnak egy ilyen helyzetben.

Mit jelent a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog olyan vagyoni értékű jog, amely ingó és ingatlan vagyontárgyakon egyaránt fennállhat. Egyfajta jogi terhet jelent, hasonlóan egy banki jelzáloghoz: az ingatlan tulajdonosát korlátozza a tulajdonosi jogainak gyakorlásában, még ha egy kicsit más szempontból is. A haszonélvezeti jog sok szempontból megelőzi a tulajdonjogot, köznapi szóhasználattal élve „erősebb” annál.

A haszonélvező soha nem lehet a tulajdonos, a kettő fogalmilag kizárná egymást: kizárólag olyan ingatlanon (vagy ingón) jöhet létre, amely valaki másnak a tulajdonában van.

A haszonélvezettel terhelt ingatlan ugyanúgy forgalomképes, a tulajdonos bármikor eladhatja – ez a haszonélvezőt megillető jogosultságokat és a jog fennállását semmiben sem érinti, legfeljebb az ingatlan forgalmi értékét csökkentheti. De nézzük is meg az erre a különös jogi helyzetre vonatkozó alapvető szabályokat kicsit közelebbről!

Hogyan jöhet létre haszonélvezet és meddig állhat fenn?

A haszonélvezeti jog szerződéssel, jogszabály alapján, kivételes esetekben bírósági ítélet nyomán jöhet létre. A jogszabály alapján létrejött haszonélvezeti jog egyik leggyakoribb esete a már említett özvegyi jog. A hatályos öröklési jogi rendelkezések alapján az örökhagyó túlélő házastársát holtig tartó haszonélvezeti jog illeti meg az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon.

Szerződéssel ellenérték fejében vagy ingyenesen alapítható ilyen jogosultság, a megállapodást minden esetben közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A szerződéses haszonélvezet minden esetben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre – ehhez a szerződésen túl be kell nyújtani az ingatlan tulajdonosának hozzájárulását, az úgynevezett bejegyzési engedélyt is. A haszonélvezet alapítható az egész ingatlanra, illetve annak eszmei hányadára vagy az ingatlan bizonyos részeire is.

Az özvegyi jog alapján létrejött haszonélvezet a túlélő házastársat haláláig illeti meg, a szerződéssel alapított jogosultság esetén azonban a feleknek meg kell állapodni ennek időtartamáról is: természetes személy esetében ez legfeljebb haláláig, jogi személy részére alapított haszonélvezet esetén pedig legfeljebb ötven évre szólhat.  

 

Milyen jogszabályok vonatkoznak a haszonélvezetre?

Mint polgári jogi jogviszonynak, a haszonélvezetnek a legfontosabb szabályait a Ptk.-ban találhatod, amely egy egész fejezetet szentel az erre vonatkozó rendelkezéseknek. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Illetéktörvény) pedig a haszonélvezti jog értékének megállapításával kapcsolatban tartalmaz fontos szabályokat, mint erre a későbbiekben részletesen kitérünk.

Milyen jogosultságok és kötelezettségek terhelik a haszonélvezőt?

A haszonélvezeti jog sajátossága, hogy minden esetben feltételez egy párhuzamosan fennálló tulajdoni jogviszonyt is, amely személyében mást illet meg. Ezért a haszonélvezeti és a tulajdoni jogosultság egy időben, egymás mellett állnak fenn az adott ingatlanon.  

A Ptk. rendelkezése szerint a haszonélvező jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot:

  • birtokolni, 
  • használni, 
  • hasznosítani és 
  • hasznait szedni.

A tulajdonost pedig megilleti:

  •  a birtoklás, 
  • a használat, 
  • a hasznosítás, 
  • a hasznok szedésének és 
  • a rendelkezés joga.

Mint láthatod, a haszonélvezeti és a tulajdoni jog tartalma szinte megegyezik, azzal a jelentős eltéréssel, hogy az ingatlannal való rendelkezés joga kizárólag a tulajdonost illeti meg. De mit jelent ez a gyakorlatban?

A Ptk. úgy rendelkezik, hogy a haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. Ezen a jogosultságokkal kapcsolatban tehát elsőbbség illeti meg a haszonélvezőt: főszabály szerint ő használhatja és birtokolhatja az ingatlant, azaz lakhat ott életvitelszerűen. Ha pedig úgy dönt, ezeket a jogosultságokat átengedheti másnak is, például valamelyik rokonának. Mindezt gyakorlatilag bármilyen kötöttség nélkül megteheti mindaddig, amíg erre ingyenesen kerül sor. 

A hasznosítás és a hasznok szedésének joga ingatlan esetén elsősorban annak bérbeadását jelenti. A haszonélvezőnek ez is bármikor jogában áll, azonban, ha ezt nem ingyenesen teszi, akkor erről értesítenie kell a tulajdonost is. Ebben az esetben ugyanis a tulajdonost az elővásárlási joghoz nagyon hasonló jogosultság, az elsőbbségi jog illeti meg.

Ennek megfelelően, ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező csak akkor engedheti át, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett erre nem tart igényt.

Tegyük fel, hogy a haszonélvező havi 100 ezer forint bérleti díj fejében ki kívánja adni a lakást. Erről először tájékoztatnia kell a tulajdonost, aki, ha úgy dönt, ennek az összegnek fejében bérbe kívánja venni az ingatlant, akkor a haszonélvező köteles lesz számára ezekkel a feltételekkel biztosítani azt. Így előállhat egy olyan egyedi helyzet, hogy a tulajdonos albérlőként lakik a saját lakásában. A befolyt bérleti díj főszabály szerint minden esetben a haszonélvezőt illeti meg.

Így lehetséges a haszonélvezettel terhelt ingatlan értékesítése

A haszonélvező és a tulajdonos jogosultságai egy lényeges ponton térnek el egymástól: a haszonélvezet tárgyával kapcsolatban egyedül a tulajdonost illeti meg a rendelkezés joga – azaz, kizárólag ő terhelheti meg (például jelzáloggal) és egyedül ő értékesítheti. Ebben semmi nem akadályozza, legfeljebb számolnia kell azzal, hogy egy ilyen joggal terhelt ingatlanát valószínűleg csak alacsonyabb áron tudja eladni: a haszonélvezeti jog ugyanis a tulajdonos személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad

Azt, hogy a haszonélvezőnek milyen ráhatása lehet az adásvételre, az dönti el, hogy az ingatlan nyilvántartásba bejegyezték-e az elidegenítési és terhelési tilalmat. Amennyiben igen, úgy az ingatlan kizárólag a haszonélvező szerződésbe foglalt nyilatkozatával, közös megegyezéssel értékesíthető. Amennyiben ilyen bejegyzésre nem került sor, a haszonélvező hozzájárulására nincs szükség, viszont jogosultsága ebben az esetben is fennmarad. Jellemző megoldás az ilyen esetekben, hogy a haszonélvező ingyenesen vagy ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. Hogy pontosan mennyit is ér a haszonélvezeti jog, azt pedig az Illetéktörvény alapján lehet számszerűsíteni. 

Hogy állapítható meg a haszonélvezeti jog értéke?

Ha számszerűsíteni szeretnéd egy haszonélvezeti jog értékét, akkor az Illetéktörvény rendelkezéseit kell segítségül hívnod, a következők szerint. Első lépésben meg kell határozni a haszonélvezeti jog egy évi értékét. Ez pedig nem más, mint a haszonélvezettel terhelt ingatlan forgalmi értékének egyhuszad része. Ha az éves értéket megállapítottad, akkor annyival kell szorozni, ahány évig a haszonélvezeti jogosultság fennáll. Ez elsősorban a szerződéssel megállapított, határozott idejű jogosultság esetén ad megfelelő iránymutatást: öt évig fennálló haszonélvezet értéke az egy évi érték ötszöröse lesz.

Holtig tartó, többek között özvegyi jog esetén a jogosult életkora alapján kell a szorzót megállapítani, amely számmal megszorozva az egy évi értékkel megkapjuk a haszonélvezeti jog értékét, méghozzá olyan módon, hogy ha a jogosult:

  • 25 évnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
  • 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
  • 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
  • 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese.

Hogyan szűnhet meg a haszonélvezet?

A haszonélvezet megszűnik 

  • a határozott időtartam lejártával, 
  • a jogosult halálával (jogi személy esetén annak jogutód nélküli megszűnésével)
  • és akkor, ha a haszonélvező megszerzi a dolog tulajdonjogát.

Ezen kívül arra is van lehetőség, hogy a felek közös megegyezéssel megszüntessék. Ehhez haszonélvező lemondó nyilatkozata, valamint ingatlan nyilvántartásba bejegyzett jogon fennálló haszonélvezet esetén a nyilvántartásból való törlés lesz szükséges. Ingatlan esetében a lemondó nyilatkozatot a tulajdonoshoz kell intézni és azt minden esetben írásban kell megtenni.

Milyen jogok illetik a tulajdonost a haszonélvezővel szemben?

A tulajdonos – haszonélvező viszonylatban az utóbbi viszonylag kényelmes helyzetben van: bár nem tulajdonos, mégis, még a valódi tulajdonossal szemben is gyakorlatilag tulajdonosként léphet fel: amennyiben zavarná őt az ingatlan használatában, a bíróságtól akár birtokvédelmet is kérhet. Az egyedüli korlát, amely miatt mégsem tekinthető rá úgy, mint kvázi tulajdonosra, az a rendelkezési jog teljes hiánya.

A tulajdonos egyetlen fontos jogosítványa és lehetősége az ellenőrzési jog gyakorlása: ennek keretében ellenőrizheti a haszonélvezet gyakorlását és például amennyiben a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésének megfelelő módon használja vagy rongálja, akkor biztosítékot követelhet tőle. Amennyiben ezt a haszonélvező nem adja meg, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti. 

 

Miért érdemes jogi szakember segítségét kérni?

Mint láthattad, a haszonélvezeti jogosultság jelentős mértékben korlátozhatja a tulajdonodban álló ingatlan használatát és sok esetben megnehezíti, akár lehetetlenné is teszi annak értékesítését, kiváltképpen egy számodra is elfogadható összegért cserébe. A haszonélvezet gyakorlása megköveteli a felek kölcsönös bizalmon alapuló együttműködését – az öröklést követően létrejövő helyzetekben ez a legtöbbször adott, minden más esetben viszont komoly megfontolást igényel.

A haszonélvezettel terhelt ingatlan ugyanúgy az ingatlanjog hatálya alá esik, mint az ingatlan adásvétel vagy ajándékozás – pontos, precíz nyilatkozatokra, földhivatali ügyintézésre, ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratra lesz szükséged minden egyes, jogilag jelentős mozzanat megtételéhez.

Miért válaszd a BP Legalt?

A BP Legal ingatlanjogban jártas kollégái ismerik a haszonélvezettel terhelt lakások, családi házak és más ingatlanok minden buktatóját, akárcsak az ilyen ügyek intézéséhez szükséges tartalmi és formai követelményeket. 

Tapasztalt kollegáink mindenben segítségedre lesznek: nem csak akkor, ha ilyen jogosultsággal terhelt ingatlant értékesítenél vagy éppen vásárolnál, hanem egy esetleges haszonélvezeti jog alapítása esetén is segítünk körültekintően eljárni, hogy együttműködésetek a jogszabályi keretek között zökkenőmentes lehessen. Ha neked is szakszerű jogi tanácsadásra van szükséged, keress minket, lépj velünk kapcsolatba!

A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.

Mi történik a kapcsolatfelvétel után?

1

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

2

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

3

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.

Copyright © 2022 – BP Legal

Minden jog fenntartva