Amit a foglaló mintáról és a foglaló adásvételben betöltött szerepéről tudni kell

Ha a foglaló átadása megtörtént, akkor a későbbiekben két út lehetséges: vagy megkötitek az adásvételi szerződést egymással vagy pedig az valamilyen okból később mégsem jön létre. Nézzük, milyen következményekkel jár egyik vagy másik eset!

• A Ptk. úgy rendelkezik, hogy ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Azaz, ha megkötitek az ingatlan adásvételi szerződést, akkor az ingatlan vételára csökkeni fog a korábban átadott foglaló összegével – ekkor lényegében a foglaló éppen ugyanazt a funkciót tölti be, mint egy egyszerű vételár-előleg.
• Ha viszont a szerződés később mégsem jön létre, akkor azt kell vizsgálni, hogy ez kinek a hibájából következett be, azaz ki a felelős a teljesítés meghiúsulásáért.
  • Ha a vevő felelős, akkor az átadott előleg összegét elveszti, az teljes egészében az eredetileg eladóként szereplő, később mégis „hoppon maradt” felet illeti meg.
  • Ha az eladó lép vissza a szerződéskötéstől, akkor egyrészt köteles:
    • visszafizetni az átvett foglaló összegét és
    • még egyszer ennyi összeget megfizetni a vevő részére, mintegy szankcióként azzal kapcsolatban, hogy a szerződéskötéskötés miatta nem történt meg. Tehát ebben az esetben az eladó a kapott foglalót kétszeresen fogja megfizetni a vevőnek.
• És lehetséges egy olyan eset is, amikor nem jön létre a szerződés, de ez valamilyen olyan okból következik be, amiért egyik fél sem tekinthető felelősnek vagy mindkét fél felelős. Ingatlan vásárlása esetén az első egy kevésbé valószínű forgatókönyv, de például ha az ingatlan egy földrengés miatt megsemmisül, emiatt egyik fél sem lehetne felelős, míg kölcsönös egyetértés esetén pedig mindkét fél egyenlő arányban felel a szerződéskötés elmaradásáért.

Mint láthatod tehát, a foglaló átadása esetén is mind a vevőnek, mind az eladónak van még lehetősége visszalépni a szerződéstől, viszont a visszalépő fél anyagilag mindenképpen rosszul fog járni. Ezt nevezik a foglaló „szankciós jellegének”

Mit mond a bírói gyakorlat az előleggel kapcsolatban? 

Fontos kitérni továbbá a Ptk.-nak azon rendelkezésére, mely szerint a túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti. Az előleg szankciós jellege tehát bünteti azt a felet, aki miatt nem jön létre később a szerződés. Egy nagyobb értékű ingatlan esetében ez jelentős összeget jelent, adott esetben pedig aránytalan teher lenne, ha a felelős fél több millió forintot bukna amiatt, ha később mégis el kíván állni az adásvételtől. Ezért a gyakorlatban akkor tekinthető helyes mértékűnek a foglaló, ha azt körülbelül a vételár 5 – 20 százalékában határozzátok meg. 

Az öt százalékos foglaló már elég mérték ahhoz, hogy a felek komolyan vegyék a vállalt kötelezettségüket (ugyanakkor a foglaló mértékének nincsen minimuma, az egy százalékban megállapított foglaló is jogszerű). A húsz százalékos felső határ pedig jellemzően az az összeg, ami még nem jelent aránytalan anyagi terhet, de ezt mindig a konkrét esetben lehet csak pontosan eldönteni. Viszont ha az ennél magasabb összegű foglaló fizetésére kötelezett fél a bírósághoz fordul, valószínűleg a bíróság helyt fog adni kérelmének és csökkenteni fogja annak mértékét.

Mi a különbség a foglaló és az előleg között?

A foglaló és az előleg fogalma sok hasonlóságot mutat, egy nagyon jelentős különbség van közöttük: az előleg nem rendelkezik szankciós jelleggel. Közös bennük, hogy mind a kettőt előre kell átadni, és abban az esetben, ha később megkötitek a szerződést, észre sem veszel semmilyen különbséget a kettő között, hiszen mind a foglaló, mind az előleg bele fog számítani a későbbi vételárba.

A különbséget akkor látod igazán, ha a szerződés később mégsem jön létre és az valamelyik félre vezethető vissza. Míg foglaló esetében ekkor vagy a vevő vagy az eladó bukni fogja a foglaló összegét, addig az előleg átadása ilyen következményekkel nem jár. Ha később mégsem jön létre az adásvétel, akkor mindössze annyi történik, hogy az eladó visszafizeti az előleg összegét és senkit nem ér hátrány amiatt, hogy a szerződés megkötésére nem került sor. 

Miért fontos jogi szakértő segítségét kérni?

A foglaló jól bevált jogintézmény, nemcsak ingatlan adásvétel, de szolgáltatásra irányuló megállapodások esetén is elő szokott fordulni. Ugyanígy találkozhatsz vele ingó adásvétel esetén is, egy laptop vagy gépjármű vásárlásakor szintén adhatsz át foglalót. Ingatlan vásárláskor azonban lényegesen magasabb, milliós összegekről beszélhetünk még a foglaló esetében is. Ezért fontos, hogy minden rendben menjen, hiszen egy pontatlan megfogalmazás vagy apróbb figyelmetlenség is súlyos anyagi következményekkel járhat.

Mit tartalmazzon a foglaló minta?

Fontos, hogy egyértelműen kitűnjön belőle, hogy az összeget foglalóként adod át, ennek hiányában ugyanis egyszerű vételár-előlegnek fog minősülni.