Ingatlan végrehajtás – mikor kerülhet rá sor?
BP Legal
2023.07.07.
Menü
Minden, amit az ingó adásvételi szerződésekről tudni kell
- 5 perc
- 2020.10.07
Miről fogsz olvasni?
Adásvétel esetén az eladó köteles a dolog tulajdonjogát a vevőre átruházni, a vevő pedig a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni. A “dolog” minden testi tárgy, ami birtokba vehető; “ingó” pedig lényegében minden, ami nem ingatlan.
Láthatod, hogy az “ingó dolog” egy nagyon széles kört ölel fel, így lehetetlen lenne elvárni valamennyi adásvételi szerződés írásba foglalását. A jogszabályok is csak kivételes esetekben követelik ezt meg, így például hajó vagy gépjármű adásvétele esetén.
Mostani bejegyzésünkben bemutatjuk, hogy miért lehet érdemes a szerződéskötést választani, kitérünk annak formai és tartalmi követelményeire, az adófizetési kötelezettség megállapításának módjára, valamint a szerződés további lehetséges tartalmi elemeire is.
Mit érdemes tudni az ingó adásvételi szerződésről?
Legtöbbször bele sem gondolsz, de a hétköznapok során tömegesen kötsz adásvételi szerződéseket: egy élelmiszerboltban kapható valamennyi áru megfelel a polgári jogi “dolog” fogalmának; azok megvásárlása pedig az adásvétel szabályainak. Éppen emiatt rendelkezik úgy a törvény, hogy az adásvételi szerződés nemcsak írásban, de szóban, sőt akár ráutaló magatartással is megköthető – például egy automatából történő vásárlás során, ahol még szóbeli kommunikáció sincs a felek között.
Miben tér el az ingóság adásvételi szerződés a többi adásvételi szerződéstől?
Ingatlan adásvétele esetén a szerződés írásba foglalása, és a tulajdonjog átruházás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez ügyvédi ellenjegyzés is szükséges. Ingó esetében ezeket a követelményeket a Polgári Törvénykönyv nem írja elő, azonban bizonyos vagyontárgyak esetén egyéb jogszabályok kötelezővé tehetik az írásbeli formát, mint például a gépjármű adásvételi szerződés esetében.
Ugyanakkor nagyobb értékű adásvétel esetén a saját érdeked, hogy legyen a kezedben egy szerződés, ami alapján egy későbbi jogvitában a téged megillető jogokat – akár a kijavítást vagy a kicserélést – sokkal gyorsabban és egyszerűbben érvényesítheted, mint egy szóbeli megállapodásra hivatkozva.
Mikor minősül közokiratnak és mikor magánokiratnak a szerződés?
A szerződés írásba foglalás esetén alapvetően két lehetőség között dönthetsz: választhatsz közokirati vagy magánokirati formát.
Közokirat minden olyan, akár papír alapon, akár pdf formátumban készült, hitelesített okirat, amelyet hatóság – például bíróság vagy közjegyző – ügykörén belül eljárva, a megszabott alakban állított ki. Adásvételi szerződéseknél a közjegyzői okiratba foglalás a legáltalánosabb, ingó esetében azonban jogosan találhatod ezt a megoldást indokolatlanul körülményesnek és költségesnek.
Ingó esetében ezért az alábbi módokon tehetsz szert teljes bizonyító erejű magánokiratra:
- két tanú, lakhelyük feltüntetése mellett aláírásával igazolja, hogy a felek a szerződést
- előttük írták alá, vagy
- az aláírásokat előttük sajátjukként ismerték el,
- a felek aláírását közjegyző vagy ügyvéd hitelesítette,
- ügyvéd vagy jogtanácsos az általa készített és a felek által aláírt okiratot ellenjegyzéssel látja el.
A hatályos Polgári Perrendtartásról szóló törvény további eseteket is meghatároz – például a gazdasági társaságok esetében -, de magánszemélyként a fenti lehetőségek közül célszerű választanod.
Segítségre van szükséged, esetleg kérdésed akadt? Foglalj időpontot egy konzultációra és minden kérdésed megválaszoljuk!
- Fontos
Fontos, hogy az előírtakat pontosan tartsd be, ugyanis bármely formai szabály megsértése – akár a tanúk lakhelyének kihagyása – esetén az adásvételi szerződés nem minősül teljes bizonyítóerejű magánokiratnak!
A formai kritériumoknak megfelelő magánokirat az ellenkező bizonyításáig teljes bizonyítékként szolgál az abban foglatak vonatkozásában, így akár bírósági eljárásban is hivatkozási alap lehet.
Mikor kell adót fizeti ingóság eladása esetén?
Az adófizetési kötelezettségedet az adásvételből szerzett jövedelmed alapján kell megállapítani. A jövedelmed az eladásból származó bevételedből az elszámolható költségek levonása után fennmaradó összeg. Az egyes speciális szabályokra most nem térünk ki, de alapesetben ezt egyszerűen ki tudod számolni:
- A bevételből, azaz a vételárból levonod az elszámolható költségeket (például ügyvédi munkadíj) és így megkapod az adásvételből származó jövedelmed összegét.
- Ha a költségek pontosan nem állapíthatóak meg a fenti módszerrel, akkor pedig a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek.
Azt is tisztázni kell, hogy a jövedelmet üzletszerű vagy nem üzletszerű gazdasági tevékenységed körében érted e el. Üzletszerű a tevékenységed akkor, ha azt rendszeresen, tartósan, haszonszerzési céllal folytatod – tehát például azért vásárolsz meg egy terméket, hogy azt később értékesítsd anélkül, hogy használtad volna.
Üzletszerű értékesítés során:
- Nem keletkezik adófizetési kötelezettséged, ha az ebből származó összes tárgyévi bevételed nem éri a 600 ezer forintot.
- Ha a bevételed a 600 ezer forintot eléri, úgy a jövedelem 85 százaléka alapján kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót és 17,5%-os szociális hozzájárulási adót.
Nem üzletszerű értékesítés során pedig akkor kell adót fizetned, ha:
- az értékesítésből származó tárgyévi összes jövedelmed eléri a 200 ezer forintot, ekkor
- a 200 ezer forint feletti rész után 15%-os személyi jövedelemadót kell fizetned,
- azonban azt csökkenteni kell 32 ezer forinttal. Ha az “egyenleged” így mínuszba kerül vagy 0 forint lesz, úgy értelemszerűen szintén nem kell fizetned.
Mit kell tartalmaznia az ingó adásvételi szerződésnek?
A szerződés kötelező tartalmi elemei
Az ingó adásvételi szerződést ugyan nem vagy köteles írásba foglalni, azonban ha így teszel, akkor figyelemmel kell lenned az arra vonatkozó minimumkövetelményekre. A bírósági gyakorlat alapján egy érvényes szerződésnek legalább az alábbiakat kell tartalmaznia:
- Feleket: a szerződés alanya bárki lehet, aki polgári jogi értelemben véve jogképes és cselekvőképes, azaz kellő belátással rendelkezik ügyeinek felelősségteljes és körültekintő viteléhez.
A felek vonatkozásában az alábbi adatokat kell feltüntetned a szerződésben: születési név, anyja neve, születési hely és idő, személyi igazolvány szám, személyi szám, adóazonosító jel és lakcím.
- A szerződés tárgyát: a dolog. Legyen az egy értékes gépjármű, karóra, vagy akár pár kilogramm zöldség; a lényeg, hogy pontosan körülírt és azonosítható legyen. De akár olyan dologra is köthetsz szerződést, ami a szerződéskötés pillanatában még nem létezik – gondolj például a jövő évi termésre vagy egy később létrehozandó műre.
- A vételár összegét.
- A tulajdonátruházási szándékot, azaz az arra vonatkozó kijelentést, hogy az eladó a dolog tulajdonjogát a vevőre kívánja ruházni.
Nem szeretnél elveszni a törvények és jogszabályok útvesztőjében? Kérj egyedi ajánlatot és átsegítünk a teljes folyamaton!
Milyen pontos adatokat, megállapodásokat érdemes még a szerződésbe foglalni?
A kötelező tartalmi elemek rögzítésén túl célszerű rendelkezni minden olyan körülményről, ami az adott esetben jelentőséggel bírhat. Így a szerződés hatályba lépésnek időpontjáról, az eladó vevő irányában fennálló tájékoztatási kötelezettségének teljesítéséről vagy a teljesítés feltételeiről. Ha a dolog átadása szerződéskötéskor nem történik meg, érdemes rögzíteni a teljesítés helyét, határidejét vagy az átadás módját. Ugyanígy egyértelműsítheted a szavatossági vagy jótállási igények érvényesítésének vagy a teljesítés elismerésének módját.
Mikor és hogyan módosítható egy szerződés?
A szerződés főszabályként a felek közös megegyezése esetén módosítható. Fontos szabály ezzel kapcsolatban, hogy a módosításnak ugyanabban a formában kell történnie, mint a szerződés megkötésének.
- Fontos
Ha a szerződést írásban kötötted meg, úgy akkor sem tudod később szóbeli megállapodás útján módosítani, ha az erre irányuló egyező akarat meg is lenne szerződéses partnereddel. Ráadásul, ha közjegyzővel vagy ügyvéddel hitelesítetted, akkor az a módosításhoz szintén szükséges.
Milyen kikötéseket lehet tenni a szerződésben?
A tulajdonjog fenntartása
Ha adásvétel során lehetővé teszed a vevő részére a részletfizetést, a dolog tulajdonjogát a vételár teljes megfizetéséig fenntarthatod magadnak. Így csak akkor fog a tulajdonjog a vevőre szállni, amikor az utolsó részletet is rendezte. Hasonló tehát a jelzáloghoz, eladóként ebben az esetben hitelezővé válsz, azonban annál annyival biztonságosabb, hogy a vevő csak akkor szerez egyáltalán tulajdonjogot, amikor már semmilyen tartozása nincs feléd. Tulajdonjog fenntartása esetén kötelező a szerződés írásba foglalása és a fenntartás tényének, valamint a vevő személyének a hitelbiztosítéki (és adott esetben egyéb) nyilvántartásba történő bejegyzése is.
Elővásárlási jog
Elővásárlási jog esetén, ha a tulajdonos el akarja adni az ingóságot, vagy arra vételi ajánlatot kap, akkor erről előbb értesítenie kell az elővásárlási jog jogosultját. A jogosultnak ekkor nyilatkoznia kell, hogy az ingóságot meg kívánja e vásárolni. Harmadik fél részére pedig csak akkor lehet értékesíteni, ha a jogosult nem nyilatkozik a jogszabályban meghatározott időben vagy az elővásárlási joggal nem kíván élni. Az erre irányuló kikötést szintén írásba kell foglalni.
Részletvétel
Kikötheted a szerződésben, hogy a vevő a vételárat meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, viszont itt a dolog tulajdonjogát már a vételár teljes megfizetése előtt átruházod a vevőre.
Ha a vevő a részletet az esedékességkor nem fizeti meg, úgy megvonhatod a részletfizetési kedvezményt vagy elállhatsz a szerződéstől. Elállás esetén a vevőnek a birtokában volt dolog után használati díjat kell fizetnie, így az ennek értékével csökkentett részleteket kell csak visszafizetned a részére.
Megtekintésre vétel és próbára vétel
A megtekintésre vétel lényege, hogy a szerződést megkötöd ugyan az eladóval, de az csak akkor fog hatályba lépni, ha az annak tárgyát képező dolgot megtekintetted és ezt követően a hatálybalépést elfogadtad. Ebben az esetben csak akkor lesz hatályos a szerződés, ha meggyőződtél arról, hogy valóban azt kapod az eladótól, amiben megállapodtatok. Ha nem fogadod el, azt nem kell indokolnod, viszont az eladó által kitűzött, ésszerű határidőt tartanod kell a nyilatkozat megtételére. Ha ezt nem teszed meg, a szerződés nem jön létre.
Hasonló szabályok vonatkoznak a próbára vétel esetére is, azonban ekkor nem a megtekintést, hanem a dolog kipróbálását követően kell nyilatkoznod. Fontos különbség még a két eset között, hogy amíg megtekintésre vétel esetén a nyilatkozatod hiányában a szerződés nem lép hatályba, addig próbára vétel kikötése esetén ez nem lesz akadály.
Összegezés
Mint láthatod, a jogszabályok a legtöbb esetben teljes egészében rád bízzák az adásvétel lebonyolítását ingóság esetén.
- Fontos
Ha egy nagyobb értékű vagyontárgyra vagy bonyolultabb ügyre vonatkozó megállapodást szeretnéd lepapírozni, egy adásvételi minta szerződésnél valószínűleg többre lesz szükséged.
Láthattad, hogy az írásbeli út esetén egyfelől milyen szigorú alakszerűségi követelmények vannak, másfelől mennyi praktikus megoldás létezik, amelyek messze túlmutatnak a szerződés minimális tartalmi elemein.
Minden ügy más és más, a jó szerződés pedig mindig igazodik ezekhez a sajátos helyzetekhez. A jogszabályok sok esetben védik ugyan a vevői pozícióban lévő felet, azonban a gyakorlatban a jogosultságok sokkal hatékonyabban érvényesíthetőek, ha már a szerződésben rendezitek ezeket a kérdéseket.
Ha szeretnél biztosra menni és elkerülni a kellemetlen meglepetéseket, keresd bizalommal a BP Legal csapatát, ahol sok éves tapasztalattal rendelkező kollégáink a legkülönbözőbb helyzetekben is megtalálják a számodra ideális megoldást!
Foglalj időpontot konzultációra vagy kérj egyedi ajánlatot!
dr. Szabó Zsuzsanna
ügyvéd
A kitöltés kötelezettségmentes.
Mi történik a kapcsolatfelvétel után?
1
Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.
2
Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.
3
Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.
Ezeket olvastad már?
Amit az ingatlan tulajdonrészről és annak eladásáról tudnod érdemes
BP Legal
2021.11.23.
Copyright © 2023 – BP Legal
Minden jog fenntartva