Jelzálog

A jelzálogjog egy olyan dologi biztosíték, amely valamilyen kölcsön visszafizetésének biztosítékát jelenti. Polgári jogi fogalom – a Ptk. tartalmazza a zálogjogra vonatkozó legfontosabb szabályokat, amelyek egyik esete a jelzálog alapítása. Legismertebb formája talán a banki kölcsön fejében az ingatlanon létrejött zálogjog, azonban nem csak ingatlanon, hanem ingó dolgon is létre jöhet, sőt, akár jogokra és követelésekre nézve is alapítható jelzálog.

A jelzálogot megalapító szerződést minden esetben írásba kell foglalni. A szerződéses felek vonatkozásában beszélhetünk zálogkötelezettről és jelzálogjogosultról. Előbbi, azaz a kötelezett az, aki a kölcsön fejében valamilyen vagyontárgyát vagy vagyoni értékű jogát fedezetként zálogjoggal megterheli. A jogosult pedig a kölcsönt nyújtó természetes vagy jogi személy, például valamely bank vagy hitelintézet.

Az írásbeli szerződés megkötése mellett a jelzálog létrejöttének másik fontos feltételi, hogy azt be kell jegyezni valamely közhiteles nyilvántartásba: ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba, ingó dolog, jog, illetve követelés esetén pedig a közjegyzői kamara által vezetett hitelbiztosítéki nyilvántartásba.

A jelzálog alapvetően addig áll fenn, amíg az általa biztosított kölcsön összege teljes egészében megfizetésre nem került. Ennek megtörténte utána a jelzálog megszűnése nem automatikus – ingatlanon fennálló banki jelzálog esetén például jellemzően a pénzintézet adja ki a törlési engedélyt az ügyfél kérelmére. Az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog összege nem változik a törlesztés alatt, a törlesztőrészletek rendszeres megfizetését jellemzően a bank tartja nyilván.

Amennyiben a jelzálog által biztosított követelést a zálogkötelezett nem szerződésszerűen teljesíti, akkor a jogosult érvényesítheti a zálogjogot: ez a zálogtárgy felhasználását, jellemzően értékesítését jelenti, amelyből a jogosult kielégítheti fennálló követelését. Erre sor kerülhet bírósági végrehajtás útján, amikor árverésen kerül a dolog értékesítésre, illetve egyéb úton is, például akár a zálogtárgy jogosult általi értékesítésével is. 

Fontos, hogy a jelzálog fennállasa alatt a jelzálogjogosult nem válik tulajdonossá: a dolog, amelyen a jelzálogot létrehozták, továbbra is a zálogkötelezett tulajdonában marad. Főszabály szerint a tulajdonos értékesítheti például az ingatlant, amelyen így a zálogjog továbbra is fennmarad, a tulajdonos személyében beállott változásra tekintet nélkül. Ezt az esetet lehet kizárni az úgynevezett elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésével, amely értelmében a tulajdonos csak a jelzálogjogosult hozzájárulásával értékesítheti vagy terhelheti meg az ingatlant vagy más vagyontárgyat, vagyoni értékű jogot. 

Vonatkozó jogszabályok:

• A polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény Harmadik könyv XVI. cím