A legfontosabb ingatlanjogi jogszabályok

Társasházakra és lakásszövetkezetekre, illetve a lakásokra vonatkozó szabályok

Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, főszabály szerint osztatlan közös tulajdon keletkezik, az egy helyrajzi számon álló ingatlan tulajdonjoga több személyt illet meg. Ha a telken akár több, különálló lakóház, garázs és pince található, ezek tulajdonjogilag nem különülnek el, a tulajdoni lapon csak a tulajdonostársak tulajdoni hányad része kerül feltüntetésre. Ez bonyodalmakat okozhat egy-egy adásvétel során, valamint a pénzintézetek sem adnák rá szívesen hitelt. Egy ilyen helyzetben jelenthet megoldást társasház vagy lakásszövetkezet alapítása.

Társasházi törvény

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény alapján társasház akkor alapítható, ha az épület legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakással, és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel rendelkezik, vagy azok kialakítása lehetséges. Társasházat az ingatlan tulajdonosai az alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthetnek, amelyet át kell vezetni az ingatlan-nyilvántartásba is. Innentől kezdve az egyes lakások (és helyiségek) külön tulajdonba kerülnek és önálló helyrajzi számot kapnak, ugyanakkor az épület bizonyos részei (például a lépcsőház, a tető illetve minden, a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész) közös tulajdonban maradnak. A tulajdonostársak közössége pedig jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, valamint gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat és viseli a közös tulajdon terheit.

Lakásszövetkezeti törvény

A lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény szerint a lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet, amely önálló jogi személy. A legfontosabb különbség egy társasházhoz képest, hogy lakásszövetkezet esetében az épület közös részei és a telek a lakásszövetkezetnek, mint jogi személynek a tulajdonában állnak, a lakások pedig a tagok külön tulajdonát képezik. 

A társasházakhoz hasonlóan a lakásszövetkezet legfőbb szerve a közgyűlés, azonban itt – ellentétben a társasházak esetén figyelembe vett, tulajdonosokat megillető eszmei hányaddal – a tagokat lakásonként egy szavazat illeti meg. A lakásszövetkezet gazdálkodó szervezet, ennek megfelelően a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre.

A lakásokra vonatkozó egyéb rendeletek

A lakásoknak is különböző típusai léteznek, a rájuk vonatkozó eltérő szabályozással együtt. A lakástörvény például külön fejezetben foglalkozik az önkormányzati és az állami lakások bérletével és elidegenítésével, de részletszabályokkal kapcsolatban lehetőséget biztosít a helyi önkormányzatok számára, hogy rendeletben állapítsák meg azokat. Szintén külön kategóriát képviselnek az úgynevezett műteremlakások és saját szabályozás vonatkozik a szolgálati lakásokra; attól függően is, hogy az adott személy mely állami – például rendvédelmi – szerv foglalkoztatásában áll.

Az energetikai tanúsítványra vonatkozó jogszabályok

Egy 2002-es európai uniós irányelv írja elő, hogy a lakások és a közintézmények vonatkozásában egyaránt törekedni kell a magasabb energiahatékonyság elérésére. Uniós csatlakozásunkat követően a magyar jogrendszer két rendelet útján kíván megfelelni az elvárásoknak:

• az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet, valamint
• az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet.

A jogszabályok értelmében új építésű ingatlanokhoz, valamint minden értékesítésre kerülő és tartósan (egy éven túl) bérbe adott épülethez kötelező az energetikai tanúsítvány elkészítése. A tanúsítványt adásvétel esetén a vevőnek át kell adni, bérbeadás esetén pedig be kell mutatni a bérlőnek, valamint a szerződésben utalni kell rá. Kivételek természetesen ez alól is vannak: nem kötelező a tanúsítás ötven négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű építményekre, vagy mezőgazdasági rendeltetésű, illetve műemlék ingatlanok esetében.

Mező- és erdőgazdálkodási földekre vonatkozó jogszabályok

A mező- és erdőgazdálkodási földek különleges jogállásúak: egy ilyen ingatlan tulajdonjogának megszerzése hatósági engedélyekhez kötött, szigorúan szabályozott és különböző korlátozások vonatkoznak rájuk. Hiába szemeltél ki magadnak egy minden igény kielégítő, kifejezetten kedvező áru lakóingatlant, ha később kiderül, hogy az mezőgazdasági besorolású földön áll, bonyolult adásvételi procedúrára számíthatsz, ráadásul elképzelhető, hogy a telek beépíthetősége is korlátozott és a pénzintézetek sem adnak rá kölcsönt.

Földforgalmi törvény

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (földforgalmi törvény) is ilyen védelemben részesíti a termőföldeket. Termőföld tulajdonjogát főszabályként csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. Ráadásul a földművesnek nem minősülő természetes személy is csak legfeljebb egy hektár termőföldet birtokolhat, földműves pedig egyszerre legfeljebb háromszáz hektár földet szerezhet meg (földszerzési maximum) és legfeljebb ezerkétszáz hektár földet birtokolhat (birtokmaximum). A termőföldek tulajdonjogának átruházása sem egyszerű folyamat, a törvény az elővásárlási jogosultak értesítését, a hatósági jóváhagyást és a szerződés nyilvános közzétételét is előírja, melyek pontos, technikai kérdéseit külön törvény rendezi.

A termőföld védelméről szóló törvény

A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény rendelkezéseit annyiban szükséges megemlíteni, hogy ha egy zártkerti ingatlan (ami akár nyaraló, hétvégi ház is lehet) megfelel a termőföld fogalmának, akkor a termőföldre vonatkozó szabályok érvényesek rá. Ekkor figyelemmel kell lenni termőföld védelméről szóló törvény szerinti hasznosításra, a földvédelemre, a földminősítésre és a talajvédelemre vonatkozó rendelkezésekre is. Ha pedig szabadulnál ezek alól a kötelezettségek alól és szeretnéd a földet kivonni a művelés alól, akkor a máscélú hasznosítással vagy a belterületbe vonással kapcsolatos szabályokat szintén ebben a jogszabályban találhatod.

Lakástámogatásra vonatkozó jogszabályok

A lakásvásárlások, különösen a fiatalok és a többgyermekes családok lakásvásárlásának állami támogatása több évtizedes múltra tekint vissza. A 2010-es években születtek meg a devizahitelesek megsegítését célzó kormányrendeletek, mostanában pedig biztosan te is sokat hallottál a családi otthonteremtési kedvezményről (CSOK) vagy az otthonfelújítási támogatás lehetőségéről.