Amit az ingatlan tulajdonrészről és annak eladásáról tudnod érdemes

Ez azt jelenti, hogy ha olyan vételi ajánlat érkezik valamelyik tulajdonostárshoz, amelyet el kíván fogadni, akkor köteles az ajánlatot a többi tulajdonostárssal közölni. 

Ekkor az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs dönthet úgy, hogy a lehetséges eladó által kínált vételárral megegyező összegért megvásárolja a tulajdonrészt – csak úgy nyílik lehetőség a tulajdonjog kívülálló személy részére történő értékesítésére, ha ezzel a jogával nem kíván élni vagy törvényi határidőben nem nyilatkozik. Hasonló a helyzet a bérbeadással és a haszonbérlettel is. Ha valamelyik tulajdonostárs kiadná például az általa használt lakást, előtte köteles a többi tulajdonosnak bérbevételre felajánlani.  

Értelemszerűen az elővásárlási jog csak harmadik személy részére történő értékesítési szándék esetén áll fenn. Ha az adott ingatlanon négy személynek áll fenn tulajdonjoga, akkor két tulajdonostárs egymás közötti adásvételével kapcsolatban a másik kettő tulajdonost nem illeti meg elővásárlási jog. Valamint az elővásárlási jog nem áll fenn ajándékozás esetén sem, hiszen ekkor nem adásvétel, hanem ajándékozás lesz a tulajdonszerzés jogcíme.

Milyen más módokon szűnhet meg az osztatlan közös tulajdon?

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, amely jogáról érvényesen nem tud lemondani. A megszüntetés egyik esete, amikor az egyik tulajdonostárs az őt jogszabály alapján megillető elővásárlási joga alapján megszerzi a teljes ingatlan tulajdonjogát.

Természetbeni megosztás esetén a közös tulajdon ugyan fennmarad, azonban a bíróság által kijelölt keretek között. Erre akkor kerülhet sor, ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni az ingatlan közös használatával kapcsolatban és a nézeteltérés jogi útra terelődik, ahol a bíróság lényegében egy használati megállapodást határoz meg számukra.

Ha a természetbeni megosztás nem lehetséges, a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét a bíróság megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ekkor a bíróság a perben megállapítja az ingatlan tulajdoni hányadának értéket, amelyet az egyik tulajdonostárs a másik felé köteles lesz megfizetni, cserébe a teljes ingatlan tulajdonjogát megszerezve.

Ha egyik fenti út sem járható, a bíróság szakvélemény alapján megállapítja az ingatlan értékét, majd a végrehajtó ezen az áron elárverezi. Az árverezésből befolyt összeg pedig tulajdoni hányaduk arányában kerül felosztásra a tulajdonostársak között.

Végül pedig a társasházzá alakulás osztatlan közös tulajdon „békés” úton történő megszüntetésének módja, bár ez is történhet bírósági ítélet eredményeképpen. Ha a társasház létesítésének törvényi feltételei fennállnak, a társasházi szerződéssel a tulajdonostársak végleges érvénnyel rendezhetik tulajdoni viszonyukat: az egyes lakások külön tulajdonba kerülnek, önálló helyrajzi számot kapnak, az épület bizonyos részei, például a lépcsőház vagy a tető pedig közös tulajdonban maradnak

Hogyan zajlik a résztulajdon adásvétele?

Az elővásárlási joggal kapcsolatos procedúra után az általános szabályok lesznek érvényesek az ingatlan adásvételére. Az adásvételi szerződést ügyvédnek ellenjegyezni kell, nem marad el a szokásos földhivatali ügyintézés, valamint a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése sem, amelynek alapját az ingatlan résztulajdon értéke jelenti. 

Milyen buktatókra érdemes mindenképpen odafigyelned résztulajdon értékesítése során?

A legnagyobb lehetséges buktató az elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos rendelkezések megsértése.