fbpx

A legfontosabb ingatlanjogi jogszabályok

Miről fogsz olvasni?

Egy ingatlan adásvétele minden esetben jelentős, komoly megfontolást igénylő esemény: nemcsak egy lakás vételára, de a vásárláshoz kapcsolódó különböző illetékek, díjak költsége, az egyes bejelentési kötelezettségek, a hosszabb ügymenet, adott esetben az engedélyek beszerzése és az egyéb adminisztratív teendők miatt is. 

A jogszabályok is kiemelt figyelmet fordítanak erre a területre és az ingatlanjog az egyik legszabályozottabb, legösszetettebb jogágnak számít. Cikkünkben a legfontosabb, ingatlanok adásvételével kapcsolatos jogszabályokat vesszük sorra. A teljesség igénye nélkül, hiszen a sort még nagyon hosszan lehetne folytatni. Viszont reméljük, cikkünk végére sikerül támpontot adnunk az ingatlanjogi szabályok útvesztőjében.

Általános jellegű jogszabályok

Az első csoportban azokat a jogszabályokat tekintjük át, amelyek a „rendszer alapját” jelentik és valamennyi lakásvásárlás esetén jelentőséggel bírnak. A jogszabályok hierarchiája szerint – az Alaptörvény után – a törvény, a kormányrendelet, a miniszteri rendelet és az önkormányzati rendelet következik. A legfontosabb szabály, hogy az alacsonyabb szintű jogszabály nem lehet ellentétes a magasabbal: például egy rendelet egy törvénnyel. A gyakorlatban ezek a jogszabályok kiváló harmóniában működnek és egy komplett rendszert alkotnak. A törvényekben találhatod meg a legfontosabb rendelkezéseket, alapelveket, tartalmi és eljárási szabályokat, míg egy miniszteri rendelet általában valamilyen speciális helyzetre vonatkozó részletes szabályokat állapít meg. 

Polgári Törvénykönyv 

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) a polgári jog rendszerének, így az ingatlanjognak is az alapja. Legyen szó ingatlan adásvételi szerződésről, bérleti szerződésről, banki hitelszerződésről, öröklésről vagy ajándékozásról, a legfontosabb szabályokat, alapelveket, a szerződéses felek jogait és kötelezettségeit itt találhatod meg. Minden magánjogi szerződéses jogviszonynak a Ptk. az alapja, így bármilyen, ingatlannal kapcsolatos jogügylet vonatkozásában ez jelenti kiindulási alapot. A Ptk. tartalmazza továbbá például az ingatlan-nyilvántartásra, a zálogjogra vagy a közös tulajdonra és a társasházra vonatkozó alapvető szabályokat is, melyeket aztán további törvények és rendeletek „bontanak ki” részleteiben.

Lakástörvény

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (lakástörvény) szintén alapvető fontosságú jogszabály. A törvényt a Ptk.-val összhangban kell alkalmazni: maga a lakástörvény mondja ki, hogy az általa nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak. 

A lakástörvény hatálya kiterjed minden lakásra és a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre (például garázsra vagy üzlethelyiségre). A törvény tartalmazza lakásbérlet szabályait is, ez a jogszabály írja elő például a lakásbérleti szerződés kötelező írásba foglalását. Ezen kívül részletesen szabályozza a bérlő és bérbeadó jogait és kötelezettségeit, a szerződés feltételeit, illetve hasonló módon a helyiségbérletre vonatkozó szabályokat is.

Illetéktörvény

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvénynek egy ingatlan tulajdonjogának megszerzése esetén van jelentősége. A jogszabályok alapján minden jövedelem után adózni, minden vagyonszerzés után pedig illetéket fizetni vagy köteles. Egy ingatlan tulajdonjogának megszerzésével a te vagyonod gyarapszik, így a vagyonszerzési illeték megfizetésének kötelezettsége is téged terhel. Főszabályként az illetékfizetési kötelezettség független a szerzés módjától, azaz adásvétel, ajándékozás vagy öröklés esetén is fennáll. Ingatlan vásárlása esetén jellemzően ez a vételár négy százaléka, de a vásárlást harminc napon belül be kell jelentened a NAV-nak, aki határozatban állapítja majd meg az illeték mértékét és fizetési határidejét. Főszabály szerint minden vagyonszerzés illetékköteles tehát, azonban sok kivétel létezik (például mentes az illeték alól az egyenes ági rokonok és testvérek közötti öröklés, illetve ajándékozás, valamint a CSOK-kal vásárolt lakás vételára, bizonyos esetekben), ezért minden esetben szükséged lesz a szakértő jogi segítségre kötelezettségeid pontos megállapításához.

Szomszédjogi törvény

A szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény (szomszédjogi törvény) már nem az ingatlanok megszerzésére, hanem azok használatára vonatkozik. A szomszédjogi törvény gyakorlatilag a jószomszédi viszonyt kívánja előmozdítani olyan módon, hogy rendezi azokat a kérdéseket, amelyek az együttélés során konfliktusokat okozhatnak. Míg a Ptk. általánosságban mondja ki, hogy a tulajdonos köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarna, addig a szomszédjogi törvény konkrét élethelyzetekre (áthullott gyümölcsök, áthajló ágak, szomszédos telek igénybevétele vagy a telkeket elválasztó kerítés), valamint a szolgalmi jogok vonatkozásában tartalmaz szabályokat. 

Társasházakra és lakásszövetkezetekre, illetve a lakásokra vonatkozó szabályok

Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, főszabály szerint osztatlan közös tulajdon keletkezik, az egy helyrajzi számon álló ingatlan tulajdonjoga több személyt illet meg. Ha a telken akár több, különálló lakóház, garázs és pince található, ezek tulajdonjogilag nem különülnek el, a tulajdoni lapon csak a tulajdonostársak tulajdoni hányad része kerül feltüntetésre. Ez bonyodalmakat okozhat egy-egy adásvétel során, valamint a pénzintézetek sem adnák rá szívesen hitelt. Egy ilyen helyzetben jelenthet megoldást társasház vagy lakásszövetkezet alapítása.

Társasházi törvény

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény alapján társasház akkor alapítható, ha az épület legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakással, és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel rendelkezik, vagy azok kialakítása lehetséges. Társasházat az ingatlan tulajdonosai az alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthetnek, amelyet át kell vezetni az ingatlan-nyilvántartásba is. Innentől kezdve az egyes lakások (és helyiségek) külön tulajdonba kerülnek és önálló helyrajzi számot kapnak, ugyanakkor az épület bizonyos részei (például a lépcsőház, a tető illetve minden, a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész) közös tulajdonban maradnak. A tulajdonostársak közössége pedig jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, valamint gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat és viseli a közös tulajdon terheit.

Lakásszövetkezeti törvény

A lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény szerint a lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet, amely önálló jogi személy. A legfontosabb különbség egy társasházhoz képest, hogy lakásszövetkezet esetében az épület közös részei és a telek a lakásszövetkezetnek, mint jogi személynek a tulajdonában állnak, a lakások pedig a tagok külön tulajdonát képezik. 

A társasházakhoz hasonlóan a lakásszövetkezet legfőbb szerve a közgyűlés, azonban itt – ellentétben a társasházak esetén figyelembe vett, tulajdonosokat megillető eszmei hányaddal – a tagokat lakásonként egy szavazat illeti meg. A lakásszövetkezet gazdálkodó szervezet, ennek megfelelően a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre.

A lakásokra vonatkozó egyéb rendeletek

A lakásoknak is különböző típusai léteznek, a rájuk vonatkozó eltérő szabályozással együtt. A lakástörvény például külön fejezetben foglalkozik az önkormányzati és az állami lakások bérletével és elidegenítésével, de részletszabályokkal kapcsolatban lehetőséget biztosít a helyi önkormányzatok számára, hogy rendeletben állapítsák meg azokat. Szintén külön kategóriát képviselnek az úgynevezett műteremlakások és saját szabályozás vonatkozik a szolgálati lakásokra; attól függően is, hogy az adott személy mely állami – például rendvédelmi – szerv foglalkoztatásában áll.

Az energetikai tanúsítványra vonatkozó jogszabályok

Egy 2002-es európai uniós irányelv írja elő, hogy a lakások és a közintézmények vonatkozásában egyaránt törekedni kell a magasabb energiahatékonyság elérésére. Uniós csatlakozásunkat követően a magyar jogrendszer két rendelet útján kíván megfelelni az elvárásoknak:

  • az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet, valamint
  • az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet.

A jogszabályok értelmében új építésű ingatlanokhoz, valamint minden értékesítésre kerülő és tartósan (egy éven túl) bérbe adott épülethez kötelező az energetikai tanúsítvány elkészítése. A tanúsítványt adásvétel esetén a vevőnek át kell adni, bérbeadás esetén pedig be kell mutatni a bérlőnek, valamint a szerződésben utalni kell rá. Kivételek természetesen ez alól is vannak: nem kötelező a tanúsítás ötven négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű építményekre, vagy mezőgazdasági rendeltetésű, illetve műemlék ingatlanok esetében.

Mező- és erdőgazdálkodási földekre vonatkozó jogszabályok

A mező- és erdőgazdálkodási földek különleges jogállásúak: egy ilyen ingatlan tulajdonjogának megszerzése hatósági engedélyekhez kötött, szigorúan szabályozott és különböző korlátozások vonatkoznak rájuk. Hiába szemeltél ki magadnak egy minden igény kielégítő, kifejezetten kedvező áru lakóingatlant, ha később kiderül, hogy az mezőgazdasági besorolású földön áll, bonyolult adásvételi procedúrára számíthatsz, ráadásul elképzelhető, hogy a telek beépíthetősége is korlátozott és a pénzintézetek sem adnak rá kölcsönt.

Földforgalmi törvény

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (földforgalmi törvény) is ilyen védelemben részesíti a termőföldeket. Termőföld tulajdonjogát főszabályként csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. Ráadásul a földművesnek nem minősülő természetes személy is csak legfeljebb egy hektár termőföldet birtokolhat, földműves pedig egyszerre legfeljebb háromszáz hektár földet szerezhet meg (földszerzési maximum) és legfeljebb ezerkétszáz hektár földet birtokolhat (birtokmaximum). A termőföldek tulajdonjogának átruházása sem egyszerű folyamat, a törvény az elővásárlási jogosultak értesítését, a hatósági jóváhagyást és a szerződés nyilvános közzétételét is előírja, melyek pontos, technikai kérdéseit külön törvény rendezi.

A termőföld védelméről szóló törvény

A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény rendelkezéseit annyiban szükséges megemlíteni, hogy ha egy zártkerti ingatlan (ami akár nyaraló, hétvégi ház is lehet) megfelel a termőföld fogalmának, akkor a termőföldre vonatkozó szabályok érvényesek rá. Ekkor figyelemmel kell lenni termőföld védelméről szóló törvény szerinti hasznosításra, a földvédelemre, a földminősítésre és a talajvédelemre vonatkozó rendelkezésekre is. Ha pedig szabadulnál ezek alól a kötelezettségek alól és szeretnéd a földet kivonni a művelés alól, akkor a máscélú hasznosítással vagy a belterületbe vonással kapcsolatos szabályokat szintén ebben a jogszabályban találhatod.

Lakástámogatásra vonatkozó jogszabályok

A lakásvásárlások, különösen a fiatalok és a többgyermekes családok lakásvásárlásának állami támogatása több évtizedes múltra tekint vissza. A 2010-es években születtek meg a devizahitelesek megsegítését célzó kormányrendeletek, mostanában pedig biztosan te is sokat hallottál a családi otthonteremtési kedvezményről (CSOK) vagy az otthonfelújítási támogatás lehetőségéről.

Mindig az egyedi eset körülményei döntik el, hogy mikor melyik konstrukció, milyen feltételekkel éri meg és egyáltalán, milyen lehetőségeid vannak: ezzel kapcsolatban célszerű szakszerű jogi segítséget kérned.

A lehetőségek sokszínűek: vissza nem térítendő állami támogatás, adó-visszatérítési támogatás és kamattámogatás formájában, újabban pedig a már meglévő ingatlan felújítása kapcsán a számlával igazolt felújítási költségek ötven százalékával, de legfeljebb három millió forint támogatás útján csökkentheted költségeidet az alábbi jogszabályoknak köszönhetően:

  • az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet,
  • a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet, illetve 
  • a gyermeket nevelő családok otthonfelújítási támogatásáról szóló 518/2020. (XI. 25.) Korm. rendelet.

Ingatlanértékelésre vonatkozó jogszabályok

Egy ingatlan értékének megállapítása alapvető fontosságú a bármilyen hitel igénylése során, hiszen ez szolgál biztosítékul a kapott kölcsön ellenében. Ezért külön jogszabály szabályozza az értékelést végző személy és szervezet felelősségbiztosítási szerződése tartalmának, valamint az ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározásának szabályait is. A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet alapján egy ingatlan hitelbiztosítéki értékének meghatározása

  • piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés,
  • hozamszámításon alapuló értékelés,
  • költségalapú értékelés vagy
  • statisztikai alapú értékelés 

útján történhet. Az érték megállapítását az első három pontban megjelölt módszerek közül legalább kettőnek az igénybevételével is el kell készíteni, kivételes esetekben pedig lehetőség van kizárólag a statisztikai értékelés alapján eljárni. A gyakorlatban a hitelbiztosítéki érték forgalmi érték 70-80, nagyobb településeken 90 százalékában kerül meghatározásra.

Ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabályok

Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlan adásvételek sarokköve: ez tartalmazza a mindenkori tulajdoni- és birtokviszonyokat, a jelzálog- és haszonélvezeti jogokat, az ország valamennyi ingatlanának főbb adatait, az ezekhez kapcsolódó jogokat és más, jogi szempontból releváns tényeket. Az ingatlan-nyilvántartás alapelveit és fő szabályait a Ptk. tartalmazza, míg a tartalmi és eljárási előírások külön jogszabályokban kerülnek részletezésre.

Ingatlan-nyilvántartási törvény

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény bontja ki tehát részleteiben a Ptk.-ban megfogalmazott alapvető szabályokat. Meghatározza az önálló ingatlanként nyilvántartható földeket, építményeket, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokat (például a haszonélvezeti jogot), feljegyezhető tényeket, a tulajdoni lap legfontosabb szabályait és magát az ingatlan-nyilvántartási eljárást, annak megindításától a benyújtandó dokumentumok körén át a kiadható adatok köréig és a jogorvoslatig bezárólag.

Bár tartalmában így is kifejezetten hosszú törvényről van szó, az igazi részletszabályokat mégis az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet rendezi, úgy, mint a nyilvántartás tartalmára, részeire, módjára, az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére, tények feljegyzésére vonatkozó technikai, gyakorlati jellegű rendelkezéseket. Ezen túl is számos rendelet vonatkozik többek között telekalakításra, a helyrajzi számokra vagy éppen az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenységre.

Összegezés

Mint láthattad, bejegyzésünkben rengeteg jogszabályt érintettünk és még mindig csak a legfontosabbakat vettük számba. Ha üres telken építenél új ingatlant, akkor még nagyjából ennyi jogszabályt tekinthetnénk át, csak az építési engedélyek és előírások vonatkozásában. Ezen túl is szinte minden élethelyzetre külön szabályozás vonatkozik: a kisajátításra, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra vagy a külföldiek ingatlanvásárlására. Odafigyeléssel és körültekintéssel eljárva lehet jó vételeket kötni – de ugyanígy, egy kis figyelmetlenség kellemetlen meglepetésekkel vagy sok százezer, rosszabb esetben millió forintos veszteséggel is végződhet.

Éppen ezért nagyon fontos, hogy mindig hagyatkozz a szakszerű jogi segítségre az ingatlanjogi törvények és rendeletek útvesztőiben! A BP Legalnál felkészült és tapasztalt kollegáink szívesen állnak rendelkezésedre, legyen szó bármilyen, ingatlannal kapcsolatos jogügyletről. Keress minket bátran és lépj velünk kapcsolatba!

A BP Legalnál felkészült ügyvédek várnak, akik jogi segítséget nyújtanak minden helyzetben.

Mi történik a kapcsolatfelvétel után?

1

Az űrlap elküldése után felvesszük veled a kapcsolatot és megbeszéljük az együttműködés részleteit.

2

Igényeidnek megfelelően részletes tájékoztatást adunk az ügyintézés menetéről, időtartamáról és költségeiről.

3

Együttműködésünk során maximális ügyvédi támogatást nyújtunk, legyen szó bármilyen jogi területről.

Copyright © 2021 – BP Legal

Minden jog fenntartva