Foglaló

A foglaló polgári jogi fogalom, a szerződés megerősítésére vonatkozó többletszankció. A szerződés lehetetlenné válásához  kapcsolódó önként vállalt többletszankció. Ezért egyfelől a foglaló soha nincs „csak úgy önmagában” – mindig feltételez egy valamikori szerződést (jellemzően adásvételt), amihez a foglaló kapcsolódik. Másrészt a foglaló átadása egy reálaktus, nem kívánja meg a törvény a foglaló átadásához az írásbeliséget. A foglaló egy garancia, egy önkéntes kötelezettségvállalás a szerződés megerősítésére – a felek ezzel is szándékuk komolyságát kívánják kifejezni és szankcionálni azt az esetet ha a szerződés miattuk lehetetlenül el. Ha a szerződést megkötik, az átadott foglaló a vételárba beleszámít, azaz a foglaló ekkor lényegében vételár-előlegként funkcionál. A vételár-előlegtől való eltérés akkor mutatkozik meg, ha a szerződés megkötésére mégsem kerül sor. A foglalóként átadott összeg sorsát az fogja eldönteni, hogy az „kinek a hibájából” maradt el a szerződéskötés.

• Ha az a vevő miatt nem jön létre, akkor az átadott foglaló összege az eladónál marad.

• Ha viszont az eladó lép vissza a szerződés megkötésétől, akkor az átvett foglalónak a kétszeresét köteles a vevőnek visszafizetni. 

• Ha a szerződés olyan okból nem jön létre, amelyért egyik fél sem felelős (például az ingatlan egy földrengés miatt megsemmisül) vagy mind a két fél felelős, akkor a foglaló visszajár a vevőnek. Azaz ekkor a foglaló szintén úgy „viselkedik”, mint egy egyszerű vételár-előleg.

A foglalót tehát elsősorban az előlegtől kell megkülönböztetni: éppen ezért, az átadás körülményiből  kifejezetten ki kell tűnnie az átadott összeg rendeltetésének, azaz, hogy azt foglalóként adták át – ellenkező esetben vételár-előlegnek fog minősülni. A későbbi bizonyítás végett persze célszerű írásban is dokumentálni a foglaló átadását-átvételét.

A foglalónak van tehát egy szerződéskötést biztosító, ezáltal pedig egy szankciós jellege is: a szerződés meghiúsulásáért felelős fél kvázi büntetést fizet a másik fél számára. Azonban a Ptk. úgy rendelkezik, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti, hogy az ne jelentsen a vétkes fél számára aránytalan büntetést. Mindig egyedi mérlegelés kérdése, de a vételár 10-20 százalékában megállapított foglaló a bírósági gyakorlat megfelelő mértékűnek szokta elfogadni.

A Ptk. arról is rendelkezik, hogy az esetlegesen kikötött kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken. A kötbér és a kártérítés együttes alkalmazása szintén külön kérdéskör, ezért vegyük azt az esetet, ha a foglaló mellett az egyik fél kártérítésre is igényt tart:

• Ha a foglaló összege és az okozott kár összege pont megegyezik, akkor a foglaló egyben kártérítésként is szolgál, nincs szükség további összeg megfizetésére.
• Ha a kár összege magasabb a foglaló összegénél, akkor kártérítésként az az összeg fizetendő meg, amennyivel az okozott kár összege magasabb a foglaló összegénél.
• Ha pedig a foglaló összege magasabb, mint az okozott kár, akkor a foglaló magában foglalja a kártérítést is, így szintén csak a foglaló összegét kell megfizetni. 

Vonatkozó jogszabályok:

• A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:185. § (1) – (5)

Kapcsolódó fogalmak: